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注册会计师考试 税法第九章城镇土地使用税法和耕地占用税法考点概括
尤半山
03-11
【注会税法知识点】
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第九章城镇土地使用税法和耕地占用税法
「考点1」城镇土地使用税法
城镇土地使用税法
城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
（一）纳税义务人与征税范围、税率、计税依据和应纳税额的计算
纳税义务人 | 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。 | |
征税范围 | 城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。农村土地无需缴纳。 | |
税率 | 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，每类税额幅度最高税额是最低税额的20倍 ①大城市1.5元至30元 ②中等城市1.2元至24元 ③小城市0.9元至18元 ④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元 | 【特殊规定】 经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。 |
计税依据 | 以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。 | 【特殊规定】 地下建筑用地征税：对征税范围内单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。 |
税额计算 | 全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额 | |
纳税义务人实际占用土地面积按下列方法确定：
优先级顺序 | 详细规定 |
测定面积 | 由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。 |
证书确认的面积 | 尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。 |
先申报再调整 | 尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。 |
（二）税收优惠
法定免征 | ①国家机关、人民团体、军队自用的土地（办公用地和公务用地） ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地（如学校的教学楼、操场、食堂等用地） ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 ④市政街道、广场、绿化地带等公共用地 ⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 ⑥对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构和非营利性科研机构自用的土地 ⑦对国家拨付事业经费和企业办的学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地 ⑧免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位照章缴纳。纳税单位和免税单位共同使用的，按照所占建筑面积的比例分摊 ⑨企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收 ⑩企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地 ⑪盐场的盐滩、盐矿的矿井用地 ⑫城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地 ⑬物流企业自有（自用或出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。 |
省、自治区、直辖市税务局确定减免 | ①个人所有的居住房屋及院落用地 ②房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 ③免税单位职工家属的宿舍用地 ④集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地 |
【提示】
①宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，只包括宗教仪式以及宗教人士生活用地及公共参观游览的用地及管理单位的办公用地。不包括在上述地点设置的其他场所占地，比如：影剧院、饮食部、茶社等占用的土地。
②直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，生产用地指的是直接从事种植养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活办公用地。
（三）征收管理
纳税义务起始时间 | 购置新建商品房 | 房屋交付使用之次月起 |
购置存量房 | 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 | |
出租、出借房地产 | 交付出租出借房产之次月起 | |
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的 | 由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税 | |
新征用的耕地 | 批准征用之日起满一年时 | |
新征用的非耕地 | 批准征用次月起 | |
纳税义务终止时间 | 纳税人因土地权利状态发生变化而依法终止土地使用税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末 | |
纳税期限 | 按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定 | |
纳税地点 | 土地所在地 | |
征收机构 | 土地所在地的税务机关 | |
「考点2」耕地占用税法
耕地占用税法
耕地占用税，即占用耕地从事非农业生产需要缴纳的税。
（一）纳税义务人、征税范围、税率、计税依据和应纳税额的计算
纳税义务人 | 占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位或者个人。 | |
征税范围 | ①包括用于建设建筑物、构筑物或从事非农业建设的国家所有和集体所有的耕地 ②耕地指从事农业种植的土地，包括菜地、花圃、苗圃、茶园、果园、桑园等园地和其他种植经济林木的土地；占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地，依法征收耕地占用税 ③建设直接为农业生产服务的生产设施占用上述农用地的，不征收耕地占用税 | |
税率 | 一般规定 | 实行地区差别幅度定额税率。人均耕地面积越少，单位税额越高。 |
特殊规定 | ①在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以根据当地经济发展情况，适用税额可以适当提高，但最多不得超过当地适用税额的50% ②占用基本农田的，应当按照适用税额加征150% | |
计税依据 | 一般规定 | 纳税人实际占用的属于耕地占用税征税范围的土地面积。 |
具体规定 | ①实际占用耕地，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积 ②临时占用耕地，应当依照规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税 ③纳税人临时占用耕地，是指经批准，在一般不超过2年内临时使用耕地并且没有修建永久性建筑物的行为 | |
税额计算 | 耕地占用税以纳税人实际占用的应税土地面积为计税依据，以每平方米土地为计税单位，按照规定的适用税额标准计算应纳税额，实行一次性征收。 应纳税额=应税土地面积（平方米）×适用定额税率 | |
加按150%征收耕地占用税的计算公式为： 应纳税额=应税土地面积×适用税额×150% | ||
城镇土地使用税相应规定：经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
（二）税收优惠
免征 | ①军事设施占用耕地 ②学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地（无国家机关） ③农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准内新建自用住宅 | |
减征 | 减按每平方米2元的税额征收 | 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地。 根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对以上情形免征或者减征耕地占用税。 |
减半征收 | 农村居民在规定标准以内占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 其中，农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。 | |
免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。
（三）征收管理
1.纳税义务发生时间：纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。
2.申报时间：纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。
3.纳税地点：耕地所在地申报纳税。
