利息费用到底是不是价外费用

近期有客户咨询，由于受疫情影响，目前房地产销售市场不容乐观，企业为了争取尽快去库存，回拢资金，对部分客户约定可以分若干期支付房款给开发商，同时收取业主一定的利息费用，那么问题来了，收取的这一部分利息费用是做为房款的价外费用并入房款，同时一并开具不动产销售发票缴纳9%(新项目)的增值税呢，还是做为另外收取业主的资金占用费，后续与房款销售发票分开开具，开具6%的资金占用费发票呢?

　　一、什么是价外费用

　　根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条规定：销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

　　二、价外费用的常规理解

　　从上述价外费用的概念，我们也许不难看到，开发商由于销售房屋不能及时收到房款，允许业主在一段时间内延期支付，但同时收取销售房款的延期付款利息，它是符合上述增值税条例中关于价外费用涵盖的内容，应该做为房款的价外费用并入房款总额中，而不能独立的做为开发商收取的资金占用费，按资金占用费开具和缴纳各种税费。

　　三、利息费用是否属于价外费用需要注意的关键点

　　通过上述分析，那是不是可以理解为只要开发商收取业主的利息费用，都应该做为价外费用并入房款总额呢，这里有一个重要的因素，就是开发商与业主的合同到底是如何约定的?

　　(一)销售房屋的主合同明确做了约定的相关财税处理：

　　1、利息费用属于房款的价外费用：

　　如果开发商与业主在签定房屋销售合同时，就明确在主合同中一并约定，业主由于自身原因，无法将款项及时支付给开发商，而是约定分期支付，同时开发商收取业主一定的利息费用，那么这种情况下，利息费用就属于房款的价外费用。

　　2、利息费用纳税义务发生时间及发票开具：

　　(1)开发商收到延期付款利息的纳税义务发生时间同房屋销售的纳税义发生时间一致，以约定和收取的时间为准;

　　(2)开发商收到延期付款利息，应当正常开具发票，选择的开票编码应该同“销售不动产”选择的编码一致。

　　(3)由于利息费用属于房款的价外费用，不论是增值税、企业所得税还是土地增值税，都应连同房屋销售价款一并并入并计算缴纳。

　　(二)双方除签定销售房屋的主合同外，还单独签署了借款协议的相关财税处理：

　　1、利息费用不属于房款的价外费用：

　　如果开发商与业主正常签定了房屋销售合同，到了业主应付款日期，双方再次达成约定，并单独签署了借款协议，则该利息费用应按照借款利息计算缴纳增值税，不属于房款的价外费用。

　　2、利息费用纳税义务发生时间及发票开具：

　　(1)开发商收到业主的利息费用，属于增值税应税行为，应当按照借款利息(一般纳税人6%)的税率交税;

　　(2)开发商收到业主的利息费用的纳税义务发生时间根据双方单独签订的借款协议约定的时间为准;

　　(3)开发商收到业主的利息费用，应当正常开具发票，选择的开票编码为“资金占用费”;

　　(4)开发商收到的利息费用属于“其他业务收入”范畴，应并入企业的应纳税所得额合并缴纳企业所得税;

　　(5)因该利息费用不属于开发商销售房屋的价外费用，因此开发商收到的利息费用不缴纳土地增值税。

　　综上，利息费用是不是属于价外费用，双方签定的合同至关重要，合同约定及实质不同，结果也大相径庭，后续的相关税费缴纳也千差万别，需要大家在实务工作中仔细甄别，以免给企业带来不必要的损失和麻烦。