企业房屋置换不同情况的涉税分析

情形一：

　　房地产公司(甲方)2021年建造的写字楼一栋，已经办理土地增值税清算手续，甲方欲将其中的500平方米留做自用，未转入固定资产未办理小证;商贸企业(乙方，一般纳税人)于2021年购买楼底商铺200平方米，已经办理房产证，双方由于各自需求，现达成协议，等价置换，不找差价。

　　甲方涉税：

　　1、增值税：

　　根据相关文件，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　2、附加税费

　　以缴纳的增值税为基数，计算缴纳的城建税、教育费附加、地方教育费附加。

　　3、土地增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号)第五条中关于个人互换自有居住用房地产的规定免征土地增值税的规定，不适用于企业之间置换房地产。对企业之间置换房地产的行为，双方的房地产产权都发生了转移，应视为销售房地产行为。

　　在实务操作中，通常采用的有两种处理方法：第一种由于清算时间不长，且企业未转入固定资产，甲方按照销售尾盘的形式进行处理，可以按照土增清算时认定的可单方成本*“销售建筑面积”计算可扣除总额;然后再，以收入减去扣除总额计算增值额并，计算增值率和土地增值税;第二种按照税务认定的核定征收率，缴纳土增税。

　　4、契税

　　甲方作为200平方米的房屋受让方，由于前期乙方已经办理房产证，缴纳了契税，根据《契税暂行条例细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。故甲方免征契税。

　　但是，甲方前期未办理房产证小证，未缴纳500平方米房屋的契税，故甲乙双方在办理房屋置换过户前，需要先缴纳500平方米房屋的契税。

　　5、企业所得税

　　结转房屋收入和成本，结合其他业务，并入企业当年度的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。‍

　　乙方涉税：

　　1、增值税：

　　根据财税[2016]36号文规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

　　2、附加税费

　　以缴纳的增值税为基数，计算缴纳的城建税、教育费附加、地方教育费附加。

　　3、土地增值税

　　根据财税字[1995]48号文件规，销售旧房的三种计税方式：

　　第一种：能够提供旧房评估价格的，扣除项目金额包括：房屋及建筑物的评估价格(评估价格=重置价格×成新度折扣率，评估价包含购入时的契税);取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用(需要提供已支付地价款的凭据);在转让环节缴纳的税金。

　　第二种：无法取得评估价格，但能提供购买发票的，扣除项目金额包括：发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算;在转让环节缴纳的税金。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　第三种：既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：由税务机关实行核定征收。

　　在实务操作中，大数采用的是税务机关直接核定征收的方式。

　　4、契税

　　乙方作为500平方米房屋受让方来说，在房屋置换环节中，甲方将500平方米的房屋契税补缴手续办理后，乙方受让的500平方米房屋免征契税。

　　5、企业所得税

　　结转房屋收入和成本，结合其他业务，并入企业当年度的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。‍

　　情形二：

　　房地产公司(甲方)2021年建造的写字楼一栋，已经办理土地增值税清算手续，甲方将其中的500平方米留做自用，已经转入固定资产，已经办理小证;商贸企业(乙方，一般纳税人)于2021年购买楼底商铺200平方米，已经办理房产证，双方由于各自需求，现达成协议，等价置换，不找差价。‍

　　甲方涉税：

　　和情形一涉税基本相同，主要是土地增值税不同：土地增值税按照销售二手房进行处理，故在实务操作中大数采用的是核定征收方式计征土增税。‍

　　乙方涉税：

　　和情形一涉税情况相同。

　　综上所述，房屋置换属于非货币性资产交换，双方需视同销售，以上两种情况的主要不同是在计算土增时，主要是要区分是新房的尾盘销售还是二手房销售处理。‍