房地产项目全流程纳税管理的60个思考框架

一、公司设立阶段

　　1、开发主体的设立与选择

　　2、注册资本规模

　　3、股权结构及股东身份(项目跟投)

　　4、项目投资回报与税负测算(做决策使用)

　　二、获取土地阶段

　　5、常见的六种土地取得方式及注意风险(招拍挂、转让、股权收购、合作开发、旧城改造、司法拍卖、产业勾地)

　　6、项目土地交付状态与拆迁补偿

　　7、项目安置面积与可售面积比

　　8、项目契税缴纳基数

　　9、项目土地交付确认书与交付时间

　　10、项目土地配建公共配套条件

　　11、项目土地五项指标(容积率、层高、绿地率、建筑密度与楼间距)

　　12、红线外支出税前扣除处理

　　13、土地出让金返还处理(返还对象、返还比例、返还用途、搬迁政策延期缴税)

　　三、产品报建阶段

　　14、项目定位

　　15、立项批复与报建手续

　　16、产品类型及结构比例

　　17、住宅户型面积

　　18、地下建筑面积

　　19、无产权车位处理

　　20、产品层高规划与限制(层高系数法)

　　四、项目融资阶段

　　21、民间融资的处理

　　22、金融机构利息筹划

　　23、关联方借款筹划

　　24、价值链融资思路

　　25、现金流与开发周期管理

　　26、房款资金的监管与应对

　　五、项目开发阶段

　　27、勘察设计成本控制

　　28、报建费用优惠与减免

　　29、总包合同签订注意事项

　　30、材料供应方式的选择

　　31、建筑挂靠的风险与应对

　　32、采购比价策略

　　33、项目精装修的税负选择

　　34、成本归集方法选择

　　35、成本发票的取得与审核

　　36、工程决算进度与质保金

　　37、建安单方造价预警

　　六、项目预售阶段

　　38、项目订金(诚意金)收取

　　39、项目预测绘面积与签订合同的面积

　　40、项目交房时间

　　41、项目实测报告与面积补退差

　　42、项目公共配套的处理

　　43、销售合同违约金的约定

　　44、促销活动的财税处理(老带新、送物业费)

　　45、销售方式模式的选择(买断和代销)

　　46、售后回租风险与筹划

　　47、项目尾盘销售思路

　　48、项目剩余货值与利润、变现处理思路

　　七、竣工交付阶段

　　49、项目合同交付与实际交付的时间差

　　50、项目交付增值税处理

　　51、项目交付企业所得税处理

　　52、项目交付土地使用税处理

　　八、项目清算阶段

　　53、项目土地增值税清算(分类、普通住宅免征、直接成本法、占地面积法和建筑面积法)

　　54、项目清算年度企业所得税汇算

　　55、成本分摊方法的选择

　　56、项目利润实现路径

　　57、项目清算结束后财税管理

　　58、项目主体注销清算

　　九、尾盘运营阶段

　　59、自持资产运营模式选择与纳税筹划

　　60、自持资产融资与筹划