行政事业单位取得政府划拨土地是否需要资产评估或以名义金额入无形资产？

问题1：单位有一块2015年政府无偿划拨的土地，当时资产管理系统未升级，允许以零金额录入系统，2017年系统升级后资产必须录入金额，我们咨询财政国资部门后以名义金额录入，现在审计提出，要对该块土地进行资产评估后以市场价值调整账面价值。请问，1、是否必须进行资产评估，可否仍以名义金额入账？2、我们在《政府会计制度—行政事业单位会计科目和报表》《事业单位财务规则》《政府会计准则第4号-无形资产》相关准则制度中也没有找到比较具体和有说服力的规定和依据。审计方面既然提出意见，我们如何反馈为好？

问题2：我们是全额事业单位  （1） 土地是无偿调拨的，它的入账价值是否要根据类似地段的市场价值评估入账？ （2）在建工程-待摊投资-耕地占用税、土地征用及拆迁补偿费、青苗补偿费科目中的金额在转固时，是计入固定资产-房屋建筑物科目中还是计入无形资产-土地使用权中？

回复：

一、政府会计制度下，土地使用权的确认

《政府会计准则第3 号——固定资产》第六条 “确认固定资产时，应当考虑以下情况：购建房屋及构筑物时，不能分清购建成本中的房屋及构筑物部分与土地使用权部分的，应当全部确认为固定资产；能够分清购建成本中的房屋及构筑物部分与土地使用权部分的，应当将其中的房屋及构筑物部分确认为固定资产，将其中的土地使用权部分确认为无形资产。”

二、名义金额计量问题

（一）执行《政府会计制度》以前

1、《行政单位会计制度》（财库[2013]218号）第二十一条 “行政单位的资产应当按照取得时实际成本进行计量。除国家另有规定外，行政单位不得自行调整其账面价值。……取得资产时没有支付对价的，其计量金额应当按照有关凭据注明的金额加上相关税费、运输费等确定；没有相关凭据但依法经过资产评估的，其计量金额应当按照评估价值加上相关税费、运输费等确定；没有相关凭据也未经评估的，其计量金额比照同类或类似资产的市场价格加上相关税费、运输费等确定；没有相关凭据也未经评估，其同类或类似资产的市场价格无法可靠取得，所取得的资产应当按照名义金额（即人民币 1 元，下同）入账。”

2、《事业单位会计制度》中规定（财会[2012]22号）规定：“接受捐赠、无偿调入的存货/固定资产/无形资产，其成本按照有关凭据注明的金额加上相关税费、运输费等确定；没有相关凭据的，其成本比照同类或类似存货的市场价格加上相关税费、运输费等确定；没有相关凭据、同类或类似存货的市场价格也无法可靠取得的，该存货按照名义金额（即人民币1元，下同）入账。相关财务制度仅要求进行实物管理的除外。”

（二）执行《政府会计制度》以后

1、《关于进一步做好政府会计准则制度新旧衔接和加强行政事业单位资产核算的通知》（财会【2018】34号） 有关“名义金额计价”论述：“关于按照名义金额计量的资产

①根据政府会计准则制度，可以按照名义金额计量的资产只包括接受捐赠的库存物品、固定资产、无形资产，以及无法确定成本的盘盈库存物品、固定资产和无形资产。

②位在新旧制度转换时，对于原账中在相应资产科目核算的以名义金额计量的库存物品、固定资产和无形资产，应当仍然按名义金额转入新账的相应资产科目；对于原未入账的上述资产，仅当没有相关凭据且未经资产评估、同类或类似资产的市场价格也无法可靠取得时，才能按照名义金额入账。”

2、根据《政府会计准则第4号——无形资产》第十三条，可以按照名义金额计量的无形资产只包括接受捐赠的无形资产。

三、行政事业单位，取得政府无偿划转的土地使用权是否需要作为“无形资产”核算？

1、《中华人民共和国房地产管理法》（2019年修正）第二章 “房地产开发用地”之第二节“土地使用权划拨”：

第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地。

2、行政事业单位以划拨方式取得的土地使用权，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十三条规定，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

既然划拨的土地使用权是无偿取得的，既没有该划拨土地的价值金额，也没有该划拨土地时规定使用期限，政府也可以根据公共利益需要，依法收回划拨土地使用权。

因此，不符合《政府会计准则第4号—无形资产》第二章“无形资产的确认”第三条的确认条件“该无形资产的成本或者价值能够可靠地计量”，不能作为无形资产核算。

且根据《政府会计准则第4号—无形资产》第三章“无形资产的初始计量”第十至第十四条，政府会计主体取得无形资产的方式包括：外购、自行开发、置换取得、接受捐赠、无偿调入；也没有划转的取得方式。

3、《关于进一步加强公路水路公共基础设施政府会计核算的通知》财会〔2020〕23号“二、关于公路水路公共基础设施的确认/（二）公路水路公共基础设施的记账主体/”之第（5）点规定：“对于天然航道、天然锚地和无偿划拨的土地，不进行价值核算，无需确认入账，对其具有管理维护职责的交通运输行政事业单位应当设置备查簿进行登记。”

综上，我们认为，政府无偿划拨的土地使用权不能作为无形资产入账核算。但为了便于管理，在备查簿上记录在案。