注册会计师考试 会计第5章 投资性房地产考点概括

第5章 投资性房地产考点概括

「考点1」投资性房地产的确认与初始计量

（一）投资性房地产的定义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

【解读】

（1）投资性房地产是一种经营性活动；（处置计入其他业务收入、其他业务成本）

（2）投资性房地产不同于企业作为生产经营场所的房地产（固定资产、无形资产）和房地产开发企业用于销售的商品房（开发产品）；

（3）投资性房地产有两种计量模式：成本模式、公允价值模式。

（二）投资性房地产的范围

【解读】

（1）投资性房地产必须满足2个条件：

① 属于企业的房或地：租入后再转租的不算。

② 用途是投资（已出租or持有并准备增值）：计划出租（空置建筑物、在建建筑物除外）、自用、出售都不算。

（2）关于几种易混情形的说明

（三）投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。（同固定资产、无形资产）

初始计量时，要注意后续计量模式是成本模式还是公允价值模式。如果是成本模式，应使用“投资性房地产”科目计量其初始成本。如果是公允价值模式，应使用“投资性房地产——成本”科目。

（四）投资性房地产的后续支出

1.资本化的后续支出

对投资性房地产进行改建、扩建、装修，有关支出满足资产确认条件的，应当资本化。在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（通过“投资性房地产——在建”科目核算），再开发期间不计提折旧或摊销（同固定资产更新改造，只是用“投资性房地产——在建”科目替代“在建工程”）。

2.费用化的后续支出

有关后续支出不满足资产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。

借：其他业务成本

　贷：银行存款等

「考点2」投资性房地产的后续计量

（一）投资性房地产的后续计量模式

投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

1. 投资性房地产的后续计量模式

【解读】

（1）成本模式同固定资产、无形资产类似，都要折旧或摊销、减值。

（2）公允价值模式应满足一定条件，不用折旧、摊销、减值，但在期末要确认公允价值变动（同交易性金融资产）。

（3）只能从成本模式变更为公允价值模式（按会计政策变更处理），不能从公允价值模式调整为成本模式。

（4）投资性房地产的公允价值计量的条件

2. 投资性房地产后续计量的会计分录

「考点3」投资性房地产的转换

投资性房地产的转换是指因为用途改变而对房地产进行重新分类，即“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。（投资性房地产的转换不同于投资性房地产计量模式变更，做题时要注意区分）

（一）非投资性房地产与以成本模式计量的投资性房产的互转（非投转成投+成投转非投）

（二）以公允价值计量的投资性房地产转非投资性房地产（公投转非投）

借：固定资产/无形资产/开发产品（公允价值）

　贷：投资性房地产——成本

　　　　　　　    ——公允价值变动（可借可贷）

　　　公允价值变动损益（差额，倒挤，可借可贷）

（三）非投资性房地产转以公允价值计量的投资性房地产（非投转公投）

借：投资性房地产——成本　（公允价值）

累计折旧/累计摊销

固定资产减值准备/无形资产减值准备/存货跌价准备

公允价值变动损益（倒挤，借差）

贷：固定资产/无形资产/开发产品

　其他综合收益　（倒挤，贷差）

【解读】

1.非投资性房地产与投资性房地产（成本模式）的互转

保持账面价值不变，直接调换对应科目（存货除外）

2.投资性房地产（公允模式）转非投资性房地产

公允价值与账面价值差额，直接计入公允价值变动损益

3.非投资性房地产转投资性房地产（公允模式）

公允价值<账面价值，差额计入公允价值变动损益

公允价值>账面价值，差额计入其他综合收益（防止操纵利润）

「考点4」投资性房地产的处置

【解读】

（1）投资性房地产属于日常经营业务，出售时应按照总额法处理，要确认收入、结转成本，而不是把处置净损益转入资产处置损益。

（2）在处置以公允价值计量的投资性房地产时，一定要结转持有期间确认的公允价值变动损益和其他综合收益（非投转公投时资产评估增值形成的）。其中，结转公允价值变动损益属于损益科目重分类，不影响损益金额；结转其他综合收益会影响损益金额。

（3）投资性房地产处置的核心在于处置时其他业务成本的确认。

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