企业出售固定资产不属于收入，那卖出企业名义购置的房产怎么算

问题：企业出售固定资产不属于收入，那卖出企业名义购置的房产怎么算?

　　解答：

　　(一)会计核算的问题

　　按照《企业会计准则第14号——收入(2017)》第二条规定：收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。企业出售固定资产，由于不是经常性，不构成日常活动中形成的经济利益流入，所以会计核算不作为收入核算，而是作为固定资产处置的利得或损失核算。

　　对于以企业名义购置的房产，在会计核算上分为两种情况：固定资产和投资性房地产。作为固定资产核算的房产出售，当然是按照固定资产处置核算，也是不确认收入。但是，对于作为“投资性房地产”核算的房产，由于本身是指“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，出售或出租赚钱才是“日常活动”，因此在出售时通常在“其他业务收入”中核算，如果主营业务就是以房屋倒卖或出租为主的，甚至可以在“主营业务收入”中核算。

　　(二)税务处理的问题

　　1.增值税

　　企业出售固定资产，包括房产，不管企业会计如何核算，都需要依法计算缴纳增值税，即在增值税中都是需要计算“收入”的。

　　2.企业所得税

　　《企业所得税法实施条例》中对涉及到固定资产销售等有如下规定：

　　第十四条企业所得税法第六条第(一)项所称销售货物收入，是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取得的收入。

　　第十六条企业所得税法第六条第(三)项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。

　　说明：在企业所得税方面，税法是不认可“投资性房地产”的，“投资性房地产”在企业所得税方面只能归属于“固定资产”。

　　因此，企业出售固定资产(包括企业房产)取得的收入，都是属于企业所得税的应税收入，只是不能作为广告费和业务宣传费等税前扣除限额的计算基数。

　　综上所述，企业出售固定资产(包括企业房产)取得的收入，在会计核算与税务处理方面是存在较大的税会差异的，需要注意进行纳税调整。