疫情房屋租金减免常见的14个问题

疫情以来，国家陆续发布了各项疫情下的纾困扶持措施，其中不乏对商业用房租金的减免政策：

　　2022年2月18日，发改委等14部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》，提出针对疫情中高风险地区的承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户减免6个月、其他地区减免3个月租金的政策;

　　2022年3月28日，上海市人民政府印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》，提出针对承租国有房屋的小微企业和个体工商户减免3个月、疫情中高风险地区再免除3个月的两档减免政策;

　　2022年5月28日，上海市人民政府印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》(以下简称“新政策”)，扩大了上海地区的房屋租金减免的范围，包括增加了减免主体，减免期限扩大到了6个月。

　　2022年6月21日，住建部等8部门联合发布《关于推动阶段性减免市场主体房屋租金工作的通知》，强调对租金减免工作的重视、落实和督导，相关部门应按月报送租金减免情况，并提出要充分发挥12345政务服务便民热线作用。

　　据了解，大部分国企已在4月初启动房屋租金减免的相关工作。由于新旧政策内容冲突，有些条文晦涩难懂，执行过程中不免产生疑问。近期，有不少小微企业反应，在向国企申请依法减免租金或者与非国企房东协商减免租金时，得不到回复或者得到不免租的回复，不知如何是好。因此，笔者归纳整理了关于疫情房屋租金减免常见的14个问题，以问答方式，帮助大家释法解惑，便于企业(尤其是最终承租人)依此操作，使租金减免主张能够得以实现。

　　Q1:租金减免的法律依据是什么?

　　从法律性质角度看，租金减免是在新冠疫情这一不可抗力事件下，把不可抗力作为情势变更事由，为避免继续履行合同所导致的显失公平，基于公平原则对租赁合同的变更。

　　不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。疫情及防控措施属于不可抗力，对合同履行的影响体现在三个方面：

　　1.致使合同目的不能实现的，当事人可以根据《民法典》第563条的规定，行使法定解除权，发出解除通知，单方面解除合同;

　　2.致使合同不能履行的，当事人可以根据《民法典》第590条的规定，主张免责或者部分免责;

　　3.合同虽然仍可履行，但因疫情防控使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则构成合同履行中的情势变更。

　　租金减免符合第3种情势变更的情形，在租赁房屋因疫情防控无法使用的情况下，要求承租人继续支付租金，明显对其不公。此时，受到不利影响的当事人可以根据《民法典》第533条的规定与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

　　法条依据

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

　　人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

　　Q2:哪些出租方应当减免租金?

　　Q3:哪些房屋可以适用租金减免政策?

　　本次租金减免政策适用的房屋主要为商业用房，即实施主体自有经营性房产和使用权房。其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。个人居住用房没有特殊情况，一般不适用。

　　Q4:哪些承租人可以直接享受6个月租金减免?

　　可以直接享受6个月的租金减免政策的承租人有以下三类：

　　1.承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。

　　对于小微企业的认定，上海市市场监督管理局提供了小微企业名录查询网址：“全国个体私营经济发展服务网”(xwqy.gsxt.gov.cn)、“国家企业信用信息公示系统”(www.gsxt.gov.cn)。

　　2.承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，可参照小微企业和个体工商户适用。民办非企业的认定如下图：

　　备注：实务中，政策未明确非营利性法人，如公益基金会、社会团体等能否适用减免政策。笔者认为，承租国有房屋、运营困难的此类主体可以参照民办非企业适用租金减免政策。

　　3.餐饮连锁企业需同时满足以下三个条件,可视作小微企业享受租金减免：(1)受疫情影响严重且在沪注册的;(2)分公司或门店符合小微企业条件;(3)承担房租费用的。

　　Q5:租金怎么减免?

　　Q6:不符合减免政策，就不能提出租金减免了吗?

　　租金减免的总体思路是：首先，在国家、上海市出台了系列明确减免政策的情况下，承租人可以先行判断是否能直接适用减免政策。符合减免政策适用条件的，承租人提出申请、提供相关材料，可直接享受减免;若得不到回复或被拒绝，可能存在承租人身份有争议、申报材料未齐全等问题，承租人应积极与出租人沟通，了解清楚问题出在哪里，做好解释、证明与补充等工作，获得出租人理解与认可，从而使减免申请能够审核通过。

　　其次，不符合减免政策适用条件时，承租人虽不能直接依文件规定申请减免，但仍可以基于情势变更事由提出减免请求。此时，承租人可分两步走解决问题：第一步，与出租方重新进行协商，达成一致，双方签订关于减免的协议;第二步，在合理期限内协商不成的，可以诉至法院或仲裁机构，请求裁判减免。

　　Q7:不符合减免政策，承租人该主张几个月的租金减免?

　　问答六中已阐明，不能直接适用减免政策的承租人，可基于情势变更事由，与对方协商减免。此时，或因出租方为非国有企业(不必像国企那样承担较大的社会责任)，或因承租人为非小微企业(不享受国家对小微企业的纾困政策)，因疫情造成的损失，应由双方根据公平原则，合理分担。因此，承租人根据房屋使用情况受本次疫情影响的大小，提出2-4个月租金减免请求，一般认为都是合理的。如租赁双方协商不成，可诉至法院或仲裁机构请求裁判减免。法院将组织协商调解，调解不成的，将基于承租人受疫情影响的大小、房屋租赁用途等因素，按公平原则进行裁判。

　　2020年疫情期间，国家规定的直接减免期限为3个月租金，不能直接适用减免政策的，协商不成诉至法院或仲裁机构请求裁判减免的，相关判例减免幅度多为1-2个月的租金。考虑到2022年疫情更为严重，封控期更长，且国家规定的直接减免期限增至6个月租金，笔者认为，如无特殊情况，法院支持减免幅度一般会是2-4个月。

　　Q8:合同租期未覆盖2022年一整年，能减免多少?

　　备注：2022年已享受免租期的，租金减免规则与租期未覆盖2022年一整年的一样，也是按比例计算减免额度。

　　Q9:转租中如何主张租金减免?

　　政策原文

　　《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》

　　(五)减免方式

　　国有企业应当以便捷高效为原则，根据实际情况采用直接免除、从后续租金中抵扣或者返还等方式实施房租减免。存在转租行为的房屋，转租方不享受本次房租减免政策，最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策。其中，转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金;转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方，鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。

　　如何正确理解“以各自实收的租金为限共同承担减免的租金”以及“应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方”?条文晦涩，有些难懂。其实，该条核心要义是：若转租中存在租金差异，减免数额会因转租方是否为国企身份而有所不同。为便于精准理解，笔者用三个示例加以解释：

　　示例1

　　出租方、转租方均为国企时，最终承租方可得到全额减免。形象的说，即转租的国企不赔不赚。

　　示例2

　　出租方为国企，转租人为非国企时，最终承租方得到的减免数额仅为国企减免的数额。形象的说，即转租的非国企不赔小赚，可以赚取租金差价。

　　示例3

　　出租方为国企，转租人既有国企、也有非国企时，最终承租方得到的减免数额等于为上一国企转租人减免的数额。形象的说，即在整个租赁流程中，参与转租的国企不赔不赚;参与转租的非国企不赔小赚，可以赚取租金差价。

　　Q10:擅自转租时，最终承租方能否享受减免政策?

　　擅自转租，指的是《民法典》第716条规定的承租人未经出租人同意转租的情形。擅自转租中的最终承租方能否享受减免政策，分以下四种情况讨论：

　　示例1

　　根据《民法典》第718条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。此时，租金如何减免见问答九。

　　示例2

　　根据《民法典》第716条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此时，基于承租人构成根本违约，如果出租人行使法定解除权，解除了租赁合同，租金减免政策只在出租方与转租方适用，符合减免条件的租赁双方，根据解除前的实际租赁期限，按比例计算减免额度。

　　示例3

　　出租方不知转租情况存在，转租方与最终承租方均为小微企业时，减免政策只在出租方和转租方适用，不必然惠及最终承租方。也就意味着，擅自转租时，最终承租方没有资格向出租方提交减免租金的申请，只能与转租方协商，请求转租方将出租方减免的租金落实传递给自己。如果转租方不落实，将构成不当得利。

　　示例4

　　出租方不知转租情况存在，转租方为非小微企业时，转租方不可直接享受减免政策;最终承租方无论是否为小微企业，由于属于擅自转租，也不可直接享受减免政策。此时，只能根据合同效力的相对性，两两之间彼此沟通，协商减免。

　　Q11:申请减免租金的流程如何?

　　《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》第(六)条明确办理流程如下：

　　《上海市财政局关于做好2022年上海市市级行政事业单位减免小微企业和个体工商户房屋租金相关工作的通知》第三条明确办理流程如下：

　　Q12:申请减免租金需要准备什么材料?

　　符合减免政策的申请人，参照出租人发布公告中的清单准备。一般包括：减免申请书、房屋租赁合同、企业营业执照、小微企业证明文件、2021年财务审计报告或财务报表、2021年度缴纳税收证明、2021年度缴纳社保从业人员平均人数证明材料等等。尤其提醒符合减免条件的民办非企业单位和餐饮连锁企业，要主动联系出租方索要公告。

　　不符合减免政策的申请人，在协商或诉讼时，还应准备营业情况、收入情况、因疫情防控造成的实际损失、房屋使用情况等证据材料。

　　Q13:如何了解到减免租的相关信息?

　　(如何获取《上海市市属、区属国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金的咨询电话表》，可添加“星瀚小星”为好友)

　　Q14:新政策下，律师有何建议?