将农业用地出租用于采摘和观光：免税优惠可享受，纳税申报莫忘记

将农业用地出租用于采摘和观光：免税优惠可享受，纳税申报莫忘记

　　“土地”，是2022年中央一号文件的关键词之一。在实务中，企业使用土地的形式很多，可以享受的税收优惠政策也很多。其中，将农业用地对外出租，可以享受免缴城镇土地使用税优惠。但需要企业注意的是，享受免税优惠，要规范履行程序性要求，合规办理申报并留存资料备查。

　　真实案例

　　甲公司是一家制造业企业。2017年1月，公司收购了某观光农业企业一块农业综合用地，占地200万平方米，打算多元化经营。后因调整发展方向，甲公司将该农业用地出租给乙公司用于采摘和观光。甲公司认为，该土地一直用于农业生产，且土地使用证载明土地用途为“农业综合性用地”，应当享受免缴城镇土地使用税优惠，因此，一直未办理城镇土地使用税纳税申报。

　　谁是纳税人

　　甲公司将土地出租给乙公司使用，应由谁来承担城镇土地使用税的纳税义务?

　　城镇土地使用税暂行条例规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳城镇土地使用税。同时，目前仍有效的《国家税务总局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(国税地字〔1988〕15号)第四条明确，除特殊情况外，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

　　本案例中，未存在特殊情况，甲公司作为土地使用权的拥有者，是该土地的城镇土地使用税纳税义务人。换句话说，该土地的纳税义务，应由甲公司承担，相应的城镇土地使用税减免优惠，也应由甲公司享受。

　　能否享受免税优惠

　　按照城镇土地使用税暂行条例的规定，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免缴城镇土地使用税。而对于“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”，国税地字〔1988〕15号文件规定，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。由此可见，农田、林地、牧场、养殖场、鱼塘等作业用地，应属于直接从事农、林、牧、渔业的生产用地，而加工生产用地以及生活、办公用地不属于这一范畴。

　　那么，在出租期间，用于采摘和观光的土地，是否属于此范围?《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，自2007年1月1日起，在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，是“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”。据此判断，乙公司租用期间，用于采摘和观光的土地，属于“直接从事农业的生产用地”。

　　综合上述分析，甲公司是该土地的城镇土地使用税纳税义务人。其将该宗“农业综合性用地”出租给乙公司用于采摘和观光，可以依法享受免缴城镇土地使用税优惠。

　　须规范履行程序性要求

　　本案例中，虽然甲公司可以享受免税优惠，但由于从取得土地以来，甲公司从未履行申报程序，仍面临一定的涉税风险——根据税收征管法及其实施细则规定，纳税人必须依法办理纳税申报。纳税人享受减税、免税待遇的，在减免税期间，应当按照规定办理纳税申报。

　　因此，甲公司在2017年取得该宗土地时，就应当按照《国家税务总局关于印发〈城镇土地使用税管理指引〉的通知》(税总发〔2016〕18号)规定，填报《城镇土地使用税、房产税税源明细表》，逐一申报全部土地的税源明细信息。同时，按照《国家税务总局关于城镇土地使用税等“六税一费”优惠事项资料留存备查的公告》(国家税务总局公告2019年第21号)要求，留存备查土地权属证书或其他证明纳税人使用土地的文件原件及复印件;证明纳税人城镇土地使用税减免的相关证明(认定)资料;减免税依据的相关法律、法规规定等资料。