如何确认带条件租金佣金收入

问：如何确认带条件租金佣金收入?

　　例如以下的几个例子，1.商场和进驻的企业签订了如下协议，进驻企业在商场卖了50万返50%的租金，卖了100万返全部的租金。假设租金5万，商场收到租金是否确认收入，开具发票，还是确认为预收账款，等最终进驻企业收入确认，根据是否满足条件确认是否收入。如果是免第二年的租金，处理是否一样。2.如果商场换成电商平台，租金换成技术服务费，收入确认是否一样。3.以上两个例子税务上收入确认，和会计上确认有区别吗?

　　解答：

　　(一)会计处理

　　会计核算，对于存在不确定事项的，需要根据历史数据、行业经验等并结合会计准则规定，进行合理的职业预估。

　　对于提问中的租金收入，就存在一定变数，也就是属于不确定事项，企业会计核算需要对于达成减免租金的可能性进行评估，并根据评估的结果做出会计核算。

　　1.第一年的会计处理

　　假设商场评估的结果，是进驻企业很有可能完成返还50%租金任务。

　　借：银行存款  5.25万元(假定简易计税)

　　贷：租赁收入/其他业务收入  2.50万元

　　合同负债(或预收账款)  2.5万元

　　应交税费-简易计税  0.25万元

　　2.假如进驻企业顺利完成任务的，商场应按照约定退还50%的租金，或者将需要退还的租金冲抵下一年度需要缴纳的租金。

　　借：合同负债(或预收账款)  2.5万元

　　销售费用-业务宣传费  0.125万元

　　贷：银行存款  2.625万元

　　说明：企业退还租金的行为，可以视为是一种宣传促销的行为。

　　3.如果进驻企业没有完成预估的销售目标，则需要将租赁开始日确认的收入进行调整，即需要把“合同负债”转入收入。

　　借：合同负债(或预收账款)  2.5万元

　　贷：租赁收入/其他业务收入  2.5万元

　　4.如果进驻企业没有完成100%返租金的销售目标，则需要将租赁开始日确认的收入进行调整。

　　借：合同负债(或预收账款)  2.5万元

　　销售费用-业务宣传费  0.25万元

　　租赁收入/其他业务收入  2.5万元

　　贷：银行存款  5.25万元

　　以后年度按照类似情况进行会计处理。

　　(二)税务处理

　　1.增值税

　　(1)企业在收取租金并开具发票时，产生增值税纳税义务，需要按规定缴纳增值税;

　　(2)企业在退还租金时，不能开具红字发票冲销增值税销售额，否则税务局有权进行核定销售额;

　　(3)如果上一年度产生应退还租金而没有退还，次年直接冲抵租金，商场也没有开具发票的，需要按照合同约定的收款时间做增值税视同销售处理并按规定缴纳增值税。

　　2.企业所得税

　　商场退还租金的，并不能冲减企业所得税的应税收入，应按照合同约定租金5万元确认应税收入。会计核算冲减了租赁收入或没有确认租赁收入的，企业所得税方面需要做视同销售处理。视同销售收入对应产生的费用，可以作为“销售费用-业务宣传费”，按规定进行税前扣除。

　　由于会计核算与税务处理差异较大，出租企业需要做好纳税调整。

　　电商平台企业，如果有类似的业务，可以参照上述的会计核算和税务处理。