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企业购置办公用房，以“公司名义”还是“个人名义”购置
尤半山
03-11
【税务筹划】
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企业发展到一定阶段，难免会需要增加一些资产投入，如：机械设备、运输工具、不动产等，不同资产在购置、使用、转让的过程中都会涉及到税收，不同表现形式，税收缴纳显然是有差异的。
假设企业购置的是办公用房，那么，以“公司名义”购置还是以“个人名义”购置然后租赁给公司使用，哪种形式纳税最少呢？
【案例9】公司不动产到底以谁的名义购置合算？
（一）案例背景
张老板准备购置一套办公室，价格1000万元（营改增之后），土地使用证面积1000平方米，目前正在考虑，到底是以公司的名义购买还是以张老板个人的名义购买，再租赁给公司使用。如果以租赁给公司的话，租金按40万一年计算。
对现在和未来在纳税上有什么区别？
（二）涉税分析
1.购置环节
（1）增值税=1000/(1+10%)*10%=90.91万元
1）以公司名义购买，可以抵扣税金90.91万元；
2）以个人名义购买，不可以抵扣税金；
（2）契税=1000/(1+10%)*3%=27.27万元
1）以公司名义购买，需要承担27.27万元；
2）以个人名义购买，需要承担27.27万元；
2.运营环节
（1）公司名下的房产，需要缴纳的税收
1）房产税=1000/(1+10%)*（1-30%）*1.2%=7.64万元/年
2）土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年
3）影响企业所得税=1000/(1+10%)/30年*25%=7.58万元
（2）个人名下的房产，出租给公司涉税
假设税前租金为：40万元
1）应纳增值税=40/(1+5%)*5%=1.9万元
2）应纳城市维护建设税=40/(1+5%)*5%*7%=0.13万元
3）应纳教育费附加=40/(1+5%)*5%*3%=0.06万元
4）应纳地方教育费附加=40/(1+5%)*5%*2%=0.04万元
5）应纳房产税=40/(1+5%)*12%=4.57万元
6）应纳印花税=40/(1+5%)*0.1%=0.04万元
7）应纳个人所得税=40/(1+5%)*(1-20%)*20%=6.1万元
8）土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年
9）个人房产出租给企业，对企业税收的影响：
A.增值税影响=40/(1+5%)*5%=1.9万元
B.企业所得税影响=40/(1+5%)*30*25%=285.71万元
3.转让环节
（1）公司名下的房产，对外转让取得转让收入1500万元
1）增值税=1500/(1+10%)*10%=136.36万元
2）缴纳企业所得税=1500/(1+10%)*25%=340.91万元
（2）个人名下的房产，对外转让取得转让收入1500万元
1）增值税=(1500-1000)/(1+10%)*5%=22.73万元
2）缴纳个人所得税
=((1500-1000)/(1+10%)-1000/(1+10%)*3%)*20%=85.45万元
4.综合税收
（1）公司名下房产承担的税收
=136.36-90.91+340.91-7.58*30+27.27+(7.64+0.6)*30-(7.64+0.6)*30*25%=371.63万元；
（2）个人名下房产承担的税收
=22.73+85.45+(1.9+0.13+0.06+0.04+4.57+0.04+6.1+0.6)*30+27.27-1.9*30-285.71=195.94万元；
通过对以上的税负分析，我们不难发现，如果房产挂在个人名下比挂在公司名下税负更低（未考虑土地增值税及小税种的影响）。
如果不考虑房产按揭、银行贷款等方面的因素影响，以个人的名义购买办公用房税负更低。
