房屋查封与租赁的法律问题探究

民事诉讼中，不动产查封是指债权人为保证其债权的实现而向法院申请的暂时性限制或剥夺被执行人对不动产的处分权[1]，以保证债权人合理债权得以实现。

　　通常，房屋被查封后，房屋所有权人将无法转移其所有权，也不能在房屋上设定担保物权。那么查封又会对在先设立的租赁合同效力及其履行产生何种影响?租赁权能否排除法院的强制执行?查封后是否还能将房屋进行出租?我们对其中所涉的相关法律问题进行分析，供各位参考。

01、“查封前的租赁”

　　《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即我们通常所说的“买卖不破租赁”。这里的“买卖”其实包括赠与、继承、司法拍卖等多种方式引起的所有权变动。

　　对于查封前房屋已设立的租赁权，最高人民法院亦在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议和复议规定》”)第三十一条中明确，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”当然，对于其适用“买卖不破租赁”存在诸多条件与限制。例如，承租人既主张继续履行租赁合同又主张优先购买权的，法院将不予支持[2]。又如，以租赁形式抵偿债务[3]，将无法适用“不破租赁”之原则。

　　但由于租赁后的查封仍可能导致承租人无法正常使用房屋，法律也规定了在该种情形下对承租人的救济途径。根据《民法典》第七百二十四条等规定[4]，若查封导致承租人无法继续使用房屋的，承租人可以解除合同，同时承租人可以根据租赁合同的约定追究出租人的违约责任。即使查封本身未影响房屋的使用，但若查封导致承租人租赁房屋的合同目的不能实现的，亦可以解除合同。[5]

　　此外，根据《民法典》第七百二十六条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”承租人未解除租赁合同的，亦可在司法拍卖、变卖等过程中行使优先购买权。

02、“查封后的租赁”

　　实践中，由于房屋出租时一般不会提供不动产登记信息供承租人查验，产权人为谋私利，可能会将已查封的房屋进行出租，故多有在房屋被查封后仍设立租赁的情形。

　　1.租赁被查封房屋的合同效力

　　(1)经法院允许，被查封房屋可以继续使用

　　在讨论“先查封，后租赁”的租赁合同效力时，我们需要先厘清被查封的房屋是否被禁止使用或租赁?

　　首先，《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第二十条中规定，查封不动产的，在保证侦查活动正常进行的同时允许有关当事人继续合理使用。

　　其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称“《人民法院查扣冻规定》”)第十条第二款的规定，“由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用;由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。”我们理解，一般情况下房产继续使用对其价值不会产生重大影响，因此可被允许继续使用。

　　上海市第一中级人民法院在(2021)沪01民终1621号二审案件中亦说明“《厂房租赁合同》签订于抵押查封之后，但法律并不禁止对抵押查封房屋的出租，从实际的经济效用角度考虑，也应该准许抵押查封房屋的出租使用”。

　　据我们的了解，浙江、上海等地司法实践中，被查封房屋并不当然无法对外租赁，如经法院允许，也是可以继续使用或用于出租的。

　　(2)被执行人擅自出租时，合同效力如何

　　根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，而目前法律、行政法规中并无针对查封后禁止擅自对外出租的效力性强制性规定，且如前所述，被查封房屋在特定条件下亦可以继续使用。值得注意的是，在查封房屋时，法院可以对房屋张贴封条，被张贴封条的房屋不能被继续使用，若此时承租人与出租人签署租赁合同，虽不能使用房屋，租赁合同也是有效的。

　　此外，在《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》中阐明，根据《人民法院查扣冻规定》第二十四条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人;第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。

　　因此，我们理解房屋被查封的事实并不影响查封后新设立的租赁合同的效力;虽然即使租赁合同有效，也并不意味着其可被实际履行。

　　2.对承租人权利的影响

　　(1)承租人的占有将无法得到保护

　　出租人与承租人签署合法有效的租赁合同并将房屋交付予承租人使用的，承租人享有对房屋占有、使用的权利，我们对承租人占有租赁房屋的合法性作出如下分析。

　　1)所有权变动前的占有

　　查封后的租赁权在未经法院准许的情形下通常是不受法律保护的，法院可以解除承租人的占有，既可以主动解除，也可以依申请执行人的申请解除。[6]

　　据我们了解，实践中，查封后存在擅自出租情形的，法院可在执行拍卖、变卖前强制解除占有并腾空。我们理解，若法院认为房屋的租赁影响了后续执行，未经法院准许的出租存在随时被强制解除占有的风险，并不一定在司法拍卖等程序完成后才会解除承租人的占有。

　　2)所有权变动后的占有

　　如前所述，查封前既已存在的租赁合同是可以在房屋所有权变动后继续履行的，即“查封不破租赁”，但若是查封后存在的租赁，则无法在司法拍卖等程序后存续。[7]

　　同时，参考上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初21744号、上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终11157号等司法案例，查封后设定的租赁权不受法律保护，即房屋被法院依法执行后，承租人无法依据原有租赁合同要求对房屋进行合法占有、使用。

　　如前所述，若查封导致承租人无法使用房屋的，承租人可解除租赁合同并要求出租人承担租赁合同中的违约责任(如有)，但参考上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终12970号案例，承租人在签订租赁合同时明知房屋存在查封情况的，在后续解除合同过程中无法要求出租人承担违约责任，否则有违诚实信用原则。故虽然租赁合同本身并不会因为设定于查封后而无效，但是否可以以其主张违约责任实践中存在不确定性。

　　(2)承租人将不享有优先购买权

　　由于被查封房屋在查封期间内不能进行变更登记，房屋仅在以拍卖、变卖等方式执行时，才会涉及承租人优先购买权的行使。参考广东省高级人民法院(2018)粤执复475号案例，当事人系于法院查封后承租涉案摊位，其在后的租赁权不能对抗法院的强制执行，其主张享有优先购买权缺乏事实和法律依据。我们理解，就查封后租赁的房屋，承租人无法享有在拍卖、变卖中的优先购买权。

　　3.租赁权能否对抗强制执行?

　　首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款[8]以及《执行异议和复议规定》第三十一条第一款规定[9]，承租人对执行标的享有的租赁权并不能排除执行，只可能阻止向受让人移交占有，但在该等情形下，法院会实质审查阻止移交占有的依据是否充分，若承租人与出租人(被执行人)恶意串通阻止执行的，将不被支持[10]，情节严重的，被执行人亦可能被要求承担刑事责任。

　　其次，承租人并不能决定执行的方式，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条的规定[11]，执行申请人、被执行人等当事人不同意或不适用于拍卖的，人民法院可以采取变卖等方式进行执行，执行阶段也无需取得承租人的同意。司法实践中，在司法拍卖的情形下，即使未经通知承租人行使优先购买权即进行拍卖的，承租人也不能主张司法拍卖程序无效或撤销拍卖。[12]此外，即使是优先购买权人，也仅能通过司法拍卖等方式行使优先购买权。

　　基于前述规定，无论承租人是否在房屋被查封前享有合法租赁权，均不能阻却司法拍卖的进行。即使承租人在查封前享有合法租赁权，其虽可依据租赁合同继续承租房屋，但产权人仍可变更为买受人。当然，从实践角度，附带长期租赁权的房屋在司法拍卖中将会影响其变现价值。

　　那么承租人是否可以唯一居住房屋为由排除执行?根据《人民法院查扣冻规定》第四条，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”对被执行人生活必需的居住房屋，法院可以查封但不得拍卖。我们理解，该规定的“被执行人”应指向房屋原所有权人，承租人并不属于“被执行人”。

　　进一步，根据《执行异议和复议规定》第二十条的规定[13]，即使是被执行人，唯一居住住房并非当然可以排除执行，法院也可以通过提供一定期限的廉租住房的方式执行该唯一住房。

　　结语

　　综上所述，查封行为本身并不影响租赁合同的有效性，但相较于查封前已存在的租赁，查封后设立的租赁权在房屋占有、后续产权变动中的优先购买权等方面难以受到法律及司法实践的保护，也无法对抗房屋司法拍卖、变卖等执行程序，承租人亦可能面临被清退等解除占有的风险。

　　脚注：

　　[1]此外，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》等法律法规的要求，由于涉及刑事等案件，公安机关等部门亦可以依法对当事人的房屋进行查封。

　　[2]最高人民法院(2013)执监字第67号案件中，法院认为承租人有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。

　　[3]最高人民法院(2014)民申字第215号案件中，法院认为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

　　[4]

　　《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押……

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的……

　　[5]

　　上海市奉贤区(县)人民法院(2016)沪0120民初6995号案件中，法院认为出租人未告知系争厂房被司法查封的事实，致使承租人无法办理相关证照，不能实现租赁目的，导致合同解除，出租人应承担违约责任。

　　上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终7110号案件中，法院认为房屋已被司法查封并拍卖，承租人在司法机关的责令下退出租赁场所，客观上租赁合同已无继续履行的可能性且当事人对解除合同均无异议，故应确认合同解除。

　　[6]根据《人民法院查扣冻规定》第二十四条第二款，“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”

　　[7]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条中规定，“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

　　[8]《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

　　[9]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

　　[10]案例参见(2021)最高法民申3676号、广东省高级人民法院(2018)粤执复84号等。

　　[11]《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条：财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产;不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

　　[12]最高人民法院(2020)最高法执监183号案件中，法院认为，被执行人对于拍卖公告中有关拍品信息、拍卖时间、竞买人资格、优先购买权申报、确定以及放弃后果等均已明知或应当知道，被执行人认为其符合拍卖公告第八条中的竞买人资格，但并未依照该拍卖公告第五条规定要求向常州中院申报，并由常州中院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权。

　　[13]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持，(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。