城镇土地使用税要点梳理

城镇土地使用税法，是指国家制定的调整城镇土地使用税征收与缴纳权利及义务关系的法律规范。城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

　　一、纳税义务人与征税范围

　　(一)纳税义务人

　　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。

　　城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：

　　1.拥有土地使用权的单位和个人。

　　2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

　　3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。

　　4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

　　5.在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。

　　几个人或几个单位共同拥有一块土地的使用权，这块土地的城镇土地使用税的纳税人应是对这块土地拥有使用权的每一个人或每一个单位。他们应以其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

　　(二)征税范围

　　城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。

　　上述城市、县城、建制镇和工矿区分别按以下标准确认：

　　1.城市是指经国务院批准设立的市。

　　2.县城是指县人民政府所在地。

　　3.建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

　　4.工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　上述城镇土地使用税的征税范围中，城市的土地包括市区和郊区的土地，县城的土地是指县人民政府所在地的城镇的土地，建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地。

　　建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业不需要缴纳城镇土地使用税。

　　二、税率、计税依据和应纳税额的计算

　　(一)税率

　　城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。具体标准如下：

       1.大城市1.5~30元。

　　2.中等城市1.2~24元。

　　3.小城市0.9~18元。

　　4.县城、建制镇、工矿区0.6~12元。

　　大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万人以上者为大城市;人口在20万~50万人者为中等城市;人口在20万人以下者为小城市。城镇土地使用税税率见表：

城镇土地使用税税率

　　各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标城镇土地使用税规定幅度税额主要考虑到我国各地区存在着悬殊的土地级差收益，同一地区内不同地段的市政建设情况和经济繁荣程度也有较大的差别。把城镇土地使用税税额定为幅度税额，拉开档次，而且每个幅度税额的差距规定为20倍。

　　(二)计税依据

　　城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收城镇土地使用税。

　　纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

　　1.由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

　　2.尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

　　3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书以后再作调整。

　　4.对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

　　对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

　　(三)应纳税额的计算方法

　　城镇土地使用税的应纳税额可以通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。其计算公式为：

　　全年应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额

　　三、税收优惠

　　主要有两大类优惠:

　　一、国家预算收支单位的自用地免税

　　二、国有重点扶植项目免税

　　国家预算收支单位的自用地免税

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。但如果是对外出租、经营用则还是要交土地使用税。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。经营用地则不免。

　　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

　　5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

　　6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。

　　7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

　　8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

　　9.免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权的土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。例如一共是15层的大厦，一单位租用5层，一单位租用10层，则并不是只占有一层的单位交税。

　　10.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

　　扶植项目

　　1.对企业的铁路专用线，公路等用地，在厂区以外，与社会公用地段未加隔离的，暂免征收土地使用税。

　　2.对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

　　3.对水利设施及其管护用地(如水库库区，大坝，堤防，灌渠，泵站等用地),免征土地使用税;其他用地，如生产，办公，生活用地，应照章征收土地使用税。

　　4.对林区的有林地,运材道，防火道，防火设施用地，免征土地使用税。林业系统的森林公园,自然保护区，可比照公园免征土地使用税。

　　5.对高校后勤实体免征城镇土地使用税。

　　减免政策

　　下列土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税：

　　1.个人所有的居住房屋及院落用地

　　2.免税单位职工家属的宿舍用地

　　3.民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地

　　4.集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地

　　5.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。

　　四、征收管理

　　(一)纳税期限

　　城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　(二)纳税义务发生时间

　　1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间之次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订之次月起缴纳城镇土地使用税。

　　5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。

　　6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

　　7.自2009年1月1日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。

　　(三)纳税地点和征收机构

　　城镇土地使用税在土地所在地缴纳。

　　纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳城镇土地使用税;在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市税务局确定。