租赁中的长租短签问题

一、案例背景信息

　　甲公司与关联方乙公司之间签订了1年期的房屋租赁合同，并存在逐年续签惯例。新租赁准则下，如果不认定为短期租赁，那按照新租赁准则的一般处理方法，实操上有个问题，如何确定租赁期和租赁金额，如何进行会计处理?

　　二、案例解析

　　早在新租赁准则实施以前，企业财务界和专业机构就在考虑是否能够通过将长期租赁转化为短期租赁来避免适用新租赁准则，据我了解，当时一些专业人士也是如此向客户出谋划策的。实际，会计最基本的原则就是要符合经济业务实质，这个至尊条款，导致一切形式上的转变都没有什么用处。

　　以上案例，甲乙是否属于关联方并没有关系，独立交易原则下，关联方交易需要按照非关联方的条件进行，所不同的是，关联方交易下，信息不对称会减弱，也就是双方比非关联方情况下，能掌握更多决策信息，甚至决策是在被同一控制方安排下进行的，不论是否交易价格公允。

　　所以，按照年度签订的合同，实际期限会是多少，肯定需要根据双方的经营战略和现实条件进行符合实际的估计，比如甲公司租赁了乙公司的一套设备，乙公司不打算将来转让或者自用，而甲公司也不打算以购代租，且该业务会持续下去，乙公司终止与甲公司的合同，再租赁给其他公司也无额外利益可图，这就可以按照设备的剩余使用寿命确定租赁期间。

　　再如，甲公司租赁乙公司的底商，而根据政府规划，该片区已经纳入了拆迁规划之中，预期5年后拆迁，则需要考虑这个条件。可见，租期的确定需要收集影响租期的主要信息，并没有什么其他的秘诀。

　　至于租金，则根据市场预期情况和双方的合作历史信息进行合理的估计，如果与日后实际租金存在一些不一致，差额在实际发生时计入当期损益即可。