以分立形式剥离房产再转让股权能否适用特殊性重组税务政策

问题 A建工集团公司为了盘活资产，拟将名下一栋办公大楼以分立形式剥离至100%控股的B公司，办公大楼建筑面积45000平米，评估价67500万元，以办公楼为抵押向银行贷款8000万元，本次分立办公楼与银行贷款一并剥离。资产剥离至B公司后，再将B公司的49%股权转让给C公司。请问以分立形式剥离房产都涉及哪些税种?再转让股权能否适用特殊性重组税务政策?

　　DJZ回复：分立做为企业重组的重要形式之一，主要涉及增值税、土地增值税、契税和企业所得税，具体分析如下：

　　(一)增值税

　　按照国家税务总局2011年13号公告规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。结合本案例，A建工集团将名下房产连同债务以分立的形式剥离至B公司，在剥离过程中只有资产和负债，没有对应的劳动力一并转移，是否还能继续适用不征税增值税政策呢?笔者认为13号公告是业务包的概念，实际操作中需要判别与办公大楼相关的人员，如招商、运营、维保等人员，应当与资产、债务一并转移，如为纯自用办公楼，确实没有相关劳动力也不构成适用本文件的障碍，但需要提前与主管税务机关做好沟通。

　　(二)土地增值税

　　按照财政部 国家税务总局2021年21号公告规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。但同时规定该政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。结合本案例，A建工集团主营业务为建筑施工，为非房地产企业，B公司为新成立的非房地产企业，交易双方均符合非房地产企业要求，分立房产暂不征土地增值税。

　　(三)契税

　　按照财政部 国家税务总局2021年17号公告规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。结合本案例，B公司采用分立方式承受原公司房屋权属适用本政策，免征契税。

　　(四)企业所得税

　　根据财税2009年59号文件规定，企业重组同时符合以下5个条件，适用特殊性税务处理规定：(一)具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。(二)被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。(三)企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。(四)重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。(五)企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。结合本案例，A建工集团通过分立的形式将房产及相关债务进行分立剥离，如适用特殊性重组税务政策，要求A建工集团在完成重组后12个月不得转让B公司股权，反之，如A建工集团在12个月内将B公司股权对外转让则不适用企业所得税特殊性重组政策，需要按照房屋公允价值确认资产转让所得，补缴分立环节应交企业所得税。