既有老项目又有新项目的房地产开发企业如何划分增值税进项税额

案例

　　A房地产开发企业既有老项目又有新项目。老项目为出租不动产业务，适用简易计税;新项目旨在自行建造房产用于出售。该房产公司于5月初采购一批装修物资，其中一小部分适用于老项目更新改造(未签订新合同)，一部分用于新项目开发支出，导致增值税进项税额无法明确划分。新项目目前还在开发阶段，未实现收入。那么如何对增值税进项税额实现划分和转出呢?

　　一、税法规定

　　根据增值税法规定，一般纳税人企业既有简易计税，又有一般计税的，对无法准确区分的进项税额，需要按照当期简易计税项目的销售额占当期全部销售额的比例做进项税额转出处理。

　　如果房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，既有简易计税又有一般计税的，可以依照《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十三条规定执行，即可以建筑工程施工许可证上注明的“建筑规模”为依据划分不可抵扣的进项税额。

　　但本文着重讨论是，如果房地产开发企业当期采用一般计税的项目无收入，仅存在简易计税项目的收入(非出售自建房产)，且大量成本支出都是为了开发新项目，那么此时再采用上述所说的以销售额为计算依据做进项税额转出的方法，就会大大增加进项税额转出的比例。

　　回归案例本身，A房地产开发企业明显不适用2016年第18号公告规定的以“建筑规模”为依据对进项税额进行划分。如果以“销售额”为进项税额转出依据，5月末，该房地产企业只有老项目的出租收入，没有新项目的销售收入，此时计算进项税额转出，分母的基数会很小，不是明智之举。

　　二、建议处理

　　我们都清楚，税款在一定程度上会影响企业资金使用的灵活性，进项税额的大比例转出，无疑会增加企业的纳税成本，减少企业的净利润。那么，在房地产企业存在上述问题的情况下，财务人员如何合理操作，才可以帮助企业优化税负呢?

　　以前企业在抵扣进项税额时，还需要考虑进项票据的认证时间。但随着国家税务总局公告2019年第45号文件的规定，取消专项票据的认证时间，这就在一定程度上让财务人员有了缓和的余地。

　　因此根据上述文件，A房地产企业可选择在开发的新项目实现销售收入时，再认证5月份采购材料的进项专票，这样可以使进项税额转出金额的计算口径中分母的基数变大，从而大大减少进项税额转出的比例。

　　综上所述，如果房地产企业日常经营活动中，既存在简易计税(非出售自建房产)，又存在一般计税的，可根据自身情况进行合理的统筹规划，尽量避免税款的浪费。