土地增值税清算，税金如何扣除？账务应该如何处理

土地增值税对房地产企业来讲是一个税负较大，专业技术较强，综合性更强的一个税种。在清算过程中对扣除的政策了解不透、掌握不全面，对清算的结果对造成很大的偏差。今天我们主要来探讨一下关于土地增值税计算过程中税金如何扣除以及账务应该如何处理。

　　房地产企业项目在进行土地增值税清算时，与转让房地产有关的税金如何扣除?

　　一、税法方面要求

　　《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第三条、关于与转让房地产有关的税金扣除问题:

　　1、营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

　　2、营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

　　这个文件中对教育费附加没有说的很清楚，在实际清算过程中，各个税务局的口径也不尽相同。有的税务机关允许扣除地方教育费附加，有的税务机关不允许扣除。因为政策不明朗，导致在执行中有偏差。

　　前不久发布的国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)【热点】陕西出台：土地增值税征求意见稿，虽说只是征求意见稿，但对该项问题已经表述的很清楚。对地方教育附加终于明确，热泪盈眶。之前偷偷摸摸扣了就再也不担心了。我们就赶快期待6月份正式实施吧。

　　征求意见稿第五条：

　　1、营改增前，纳税人缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除;

　　2、营改增后，纳税人缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除;

　　凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除;涉及到多个开发项目的，纳税人可按各清算项目收入的占比计算分摊扣除。

　　二、财务核算方面

　　企业在预收阶段，需要按照现行要求预缴土地增值税：

　　(1)预缴阶段：

　　借：税金及附加-土地增值税

　　贷：应交税费-应交土地增值税

　　(2)实际缴纳时：

　　借：应交税费-应交土地增值税

　　贷：银行存款

　　(3)销售收入补交土地增值税时：

　　借：预收账款/银行存款

　　贷：主营业务收入

　　应交税费-应交增值税(销项税额)

　　-应交土地增值税

　　(4)实际缴纳时：

　　借：应交税费-应交土地增值税

　　贷：银行存款