逾期交房和逾期办证违约责任在商品房买卖合同纠纷诉讼中的适用

在商品房预售合同中房屋交付时间及办理不动产权利证书时间(俗称交房时间和办证时间)是合同必备条款。一般情形下对于办理不动产权利证书时间，或者是由合同明确具体期日，或者约定房屋交付后的多少日内由出卖方协助买房人办理。相应的，逾期交房和逾期办证的违约责任在合同中也会做出约定，即以购房款金额为基数，按日以一定比例计算逾期履行违约金。

　　近年来由于疫情影响及房地产行业市场下行等综合原因，大量房屋建设施工缓慢、停滞，因超过合同约定期限的逾期交房纠纷频频诉诸法院。对于后期随之而来的逾期办证问题，买房人是否会再次提起诉讼，法院是否既支持买房人诉请的逾期交房违约责任，又支持其逾期办证违约责任，即同一个商品房买卖合同关系项下，法院是否对开发商的两个违约行为并行适用违约责任条款进行判决?本文谨就上述问题结合江西省高院的审判指引及各地司法判例等，总结法院的认定思路并归纳房地产企业应注重的相关诉前风险防范。

　　1、对江西省高级人民法院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的正确理解和运用

　　2020年6月10日，江西省高级人民法院发布了《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，该《指引》是国内首个规范开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件裁判标准的地方性司法指引性规范。2020年12月18日，该指引的起草主体江西高院立案二庭课题组发表《开发商逾期交房、办证违约责任裁判路径考察与类案审理规范建议》，对指引的相关问题更细化说明其认定和适用。审判指引对逾期交房和逾期办证违约责任是否并行适用的论述是：当开发商在履行交房义务和办证义务时均存在逾期情况，购房人可要求开发商既承担逾期交房的违约责任又承担逾期办证的违约责任。但逾期办证违约责任是从合同约定交房之日起算还是从实际交房之日起算，两者均未明确。而起算时间的不同直接导致两个违约责任是同时适用还是前后衔接的不同。我们不能据此得出，逾期交房的违约责任从约定交房之日与逾期办证违约责任并行起算的结论，而应当正确理解为逾期办证违约责任以已实际完成交付为前提，两个期限前后衔接，两个违约责任互不重合。即购房人已实际可占有、使用该房屋后，如开发商依然超过合同约定天数逾期办证，就逾期期限承担相应违约责任。

　　2、《商品房买卖合同(预售)示范文本》第20条第2款的交付之日应为实际交房日

　　尽管各地房管部门结合当地实际情况对商品房买卖合同示范文本做出各种差别化的内容调整，但在办证时间上，笔者认为住房和城乡建设部及国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)第20条第2款对办证期限的认定应当为合理的交房期日确定方式，对逾期办证的起算时间也应从该条的论述中推出统一认识，即：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起【 】日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第种方式处理：1.买受人有权解除合同...买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。2. ______。”

　　示范文本的条款设计不是采用约定具体期日形式确定不动产证的办证时间，而是以商品房交付之日起【 】日内作为办证期限，此处题中之意即以商品房实际交付之日(而非约定交付之日)为界限，在此之前，只可能发生逾期交房违约责任，不会发生逾期办证违约责任;在此之后，只可能发生逾期办证违约责任，不会再发生逾期交房违约责任，两者以商品房实际交付之日为界，具有时间上的先后关系，前后衔接、互不重合。但不排除当事人另有约定，即如果当事人选择以约定具体办证期日的方式确定办证期日，则在重叠的时间内，两个违约责任也有并行适用的空间。

　　3、办证日期为合同确定期日前提下，最高院公报案例判决开发商承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

　　如上所述，对于办证时间，如果合同约定的是具体期日，判决开发商应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责具有充分合同依据。

　　在2016年第11期的《最高人民法院公报》中，案号(2014)浙甬民二终字第470号案，周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案基本案情是：周显治、俞美芳与众安公司签订《商品房买卖合同》约定，众安公司应当在2012年12月31日前将符合条件的房屋交付使用，逾期则承担逾期交房违约金;应当于2013年3月31日前取得相应的土地、房屋权属证书，并代周显治、俞美芳办理该商品房转移登记，逾期则承担逾期交房违约金。同时，合同附件八“补充协议”第6条第2款载明：“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。”后周显治、俞美芳以众安公司既迟延交付又迟延办证为由，要求众安公司承担违约责任。众安公司辩称，即便认定迟延交房，根据合同约定，办证义务应当顺延。该案例中，尽管出卖方在合同文本对于既逾期交房又逾期办证做了相应的免责条款设计，但是法院最终以格式条款对另一方显著不利为由，认定为无效条款。

　　(2013)浙杭民终字第113号、(2013)浙民提字第57号何惠琴与德嘉公司商品房买卖合同纠纷中，法院也做出了与最高院一致的判决。该案案情为何惠琴向德嘉公司购买房屋，约定2011年11月28日交房、2012年3月30日交证，并分别约定了违约金。德嘉公司实际于2012年3月23日通知何惠琴收房，6月15日通知办理房产证。何惠琴起诉要求德嘉公司承担逾期交房和逾期办证违约金。法院认为，本案中合同明确约定德嘉公司应于2012年3月30日办证。在合同约定的办证期间届满后至房屋实际交付前，德嘉公司既存在逾期交房，也存在逾期办证的违约行为，应分别承担违约责任。

　　4、合同约定办证时间为交房后一定期限内办理产证的，法院普遍认定为是从实际交房后开始起算办证期限，两个逾期期限互不重叠

　　1、(2017)最高法民申1888号、(2015)闽民终字第648号陈其文等与宁德市凯旋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，涉案合同第八条约定涉案房产应于2011年4月5日之前交付，而宁德凯旋公司于2012年2月28日才向陈其文等四人交付涉案房屋;同时合同亦约定了：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应承担违约责任。法院最终判决宁德凯旋公司应自2012年5月29日起承担逾期办证违约责任。

　　2、(2018)赣08民终1941号李小强、欧阳春娇与江西惠华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷中，合同约定出卖人应当在2015年10月1日前将商品房交付买受人使用，在商品房交付使用后180日内出卖方协助办理不动产权证。而实际上本案房屋交付时间为2016年2月28日。尽管本案二审对一审中逾期办证的期限有所改判，但起始时间二审与一审判决一致，均是以惠华公司实际交房后的180日后即2016年8月27日起支付逾期办证违约金。

　　3、(2016)苏13民再8号徐州市城市建设投资总公司与邱丽竹商品房销售合同纠纷中，双方约定的交房日为2007年5月31日，房屋买卖合同约定出卖人应于房屋交付使用后180日办证，而出卖人实际交房日为2011年11月26日，法院判决逾期办证的起算点日期为实际交房后180日，即2012年5月25日。也就是说，法院认可合同约定的办证时间是房屋交付使用后某一天的条款，逾期办证的起算点从实际交房后某一天来确定。

　　5、小结及建议

　　在同一个商品房买卖合同关系项下，逾期交房与逾期办证两种违约责任上是否存在时间上的竞合，目前主要存在两种审判思路：如购房合同约定办证日期为确定期日前提下，在合同约定的办证期间届满后至房屋实际交付前，既存在逾期交房，也存在逾期办证的违约行为，应分别承担违约责任;如购房合同约定办证时间为交房后一定期限内办理产证的，普遍认为从实际交房后开始起算办证期限，两个逾期期限互不重叠。

　　综上，对于开发商，除了严格把握房屋建设施工进度，做好合理财务安排、避免因资金断裂影响项目进程外，还应当特别注意把握以下事项：

　　1、合同条款设置中，应当将办证期限条款设置为实际交房后多少日为办证期限。即便存在逾期交房的事实，但因逾期办证违约金的前提是实际交房后多少日，则可避免需同时承担两份违约金的风险。当然，在交房后依然超过合同约定天数逾期办证，开发商当然就逾期期限承担相应违约责任。

　　2、避免约定被认定为无效的格式条款。在合同中应以较为醒目位置、字体提示购房户，可以要求购房户在免责事由处单独签字确认。

　　3、鉴于交房、办证等事项需要购房户的配合，故在合同中应对双方的权利义务进行明确，尤其应当明确需要由购房户办理的手续及承担的费用，并注明购房户延期办理、不予配合的后果等。在寄送通知时，应留存相关的送达回执等凭证，留存催告、协商等环节的相关证据。

　　4、若无法避免延期交房或延期办证时，应积极与购房者沟通，尽量达成书面的补充协议，将纠纷化解于萌芽时。

　　最后补充，本文仅讨论买房人在不主张解除商品房买卖合同前提下，诉请开发商支付逾期交房、逾期办证违约金的情况。对买房人诉请解除商品房买卖合同的情况，因逾期交房导致购房者解除合同的，购房者只能主张逾期交房违约金，不能再主张逾期办证违约金。因为购房者在以逾期交房为由主张解除合同时，逾期办证等合同约定事项应终止履行，因此购房者也不会因为逾期办证而实际遭受损失。