自建房相关法律规定

引言“4·29”长沙楼房坍塌事故发生后，迅速引发社会各界对于人口密集区域自建房问题的广泛关注，随着大量自建房逐渐老化，自建房的安全形势十分严峻。因此，笔者以所在地江西南昌为例，对于现有的相关规定进行整合梳理，以期对行政主管部门针对自建房的规范管理提供法律依据。

　　目录

　　自建房“用地”相关问题整理

　　自建房“审批”相关问题整理

　　自建房“建设”相关问题整理

　　自建房“使用”相关问题整理

　　1、自建房“用地”相关问题整理

　　Q1.农村“一户一宅”涉及哪些规定?

　　依据：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

　　农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　Q2.非法占用耕地建房应当如何处理?

　　依据：江西省人民政府办公厅关于切实加强农村住房建设管理的通知(赣府厅字[2014]55号)

　　(四)不准非法占用耕地建房。新建住房要尽可能利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。确需占用耕地建设住房的必须严格履行审批手续和“占一补一”，坚决杜绝乱占滥用耕地建房，禁止占用基本农田建设住房。严格执行“一户一宅”制度，建新必须拆旧(经核定的不可移动文物和历史建筑除外)，鼓励在原址按规划要求拆旧房建新房。易地新建住房先拆后建的，优先安排宅基地;易地新建住房先建后拆的，建房户应在与村民委员会或乡镇人民政府签订的协议中作出承诺，并在新建住房竣工后六个月内自行拆除原有的住房。开展空心村整治工作，规范农村宅基地管理，对因新建、迁居等原因空出的农村旧宅基地，由村民委员会收回后统一安排使用。

　　02、自建房“审批”相关问题整理

　　Q1.未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用宅基地的应当如何处理?

　　依据：《中华人民共和国土地管理法》第七十八条：

　　农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

　　Q2.农村村民拟建住宅须履行哪些审批手续?

　　依据：《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条：

　　农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：

　　(一)需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地;

　　(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。

　　城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第(一)项规定的审批程序办理。

　　回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第(一)项规定的审批程序办理。

　　Q3.村民未按照审批程序批准或者违反规划进行建设应当如何处理?

　　依据：《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条：

　　在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施;影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。

　　农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。

　　03、自建房“建设”相关问题整理

　　Q1.不按照批准的用地位置和范围占用宅基地的应当如何处理?

　　依据：农业农村部和自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)：

　　(一)严格用地建房全过程管理

　　全面落实“三到场”要求。收到宅基地和建房(规划许可)申请后，乡镇政府要及时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。各地要依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。

　　依据：江西省人民政府办公厅关于切实加强农村住房建设管理的通知(赣府厅字[2014]55号)

　　(二)不准违反规划选址建房。农村住房建设必须严格按城乡规划和土地利用总体规划进行，不按规划选址的，城乡规划和国土资源管理等部门不得办理审批手续。规划已纳入撤并范围的村庄，除危房改造外，停止审批新建、扩建、改建住房。

　　Q2.哪些行为县级人民政府建设行政主管部门可以要求停止施工?

　　依据：《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十八条：

　　有下列行为之一的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止设计或者施工、限期改正，并可处以罚款：

　　(一)未取得设计资质证书，承担建筑跨度、跨径和高度超出规定范围的工程以及二层以上住宅的设计任务或者未按设计资质证书规定的经营范围，承担设计任务的;

　　(二)未取得施工资质等级证书或者资质审查证书或者未按规定的经营范围，承担施工任务的;

　　(三)不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的;

　　(四)未按设计图纸施工或者擅自修改设计图纸的。

　　取得设计或者施工资质证书的勘察设计、施工单位，为无证单位提供资质证书，超过规定的经营范围，承担设计、施工任务或者设计、施工的质量不符合要求，情节严重的，由原发证机关吊销设计或者施工的资质证书。

　　依据：《城乡规划法》第六十五条、第六十八条：

　　在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

　　城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

　　Q3.哪些行为县级人民政府建设行政主管部门可以要求停止施工?

　　依据：《建筑工程质量管理条例》第六十九条：

　　违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款;房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。

　　有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　04、自建房“使用”相关问题整理

　　Q1.房屋使用安全责任人应当承担哪些使用安全责任?

　　依据：《南昌市房屋使用安全管理条例》第十条：

　　房屋使用安全责任人应当承担下列房屋使用安全责任：

　　(一)按照规划设计用途使用房屋;

　　(二)检查、维修、养护房屋及其附属设施，及时排除房屋安全隐患并保留相关资料;

　　(三)按照规定进行房屋装修;

　　(四)按照规定灭治白蚁;

　　(五)按照规定进行房屋安全鉴定;

　　(六)对危险房屋及时治理、解除危险;

　　(七)法律、法规规定的其他安全责任。

　　Q2.收到安全鉴定应当采取哪些措施?

　　依据：《南昌市房屋使用安全管理条例》第二十九条：

　　区(县)人民政府房产主管部门应当自收到房屋安全鉴定报告或者相关信息之日起三日内，向房屋使用安全责任人发出督促解除危险通知书，提出对危险房屋的处理意见和解除危险期限。督促解除危险通知书提出立即停止使用意见的，区(县)人民政府房产主管部门应当立即提请本级人民政府采取应急处置措施。

　　房屋使用安全责任人是危险房屋治理的责任主体，应当按照督促解除危险通知书提出的处理意见和解除危险期限，对危险房屋采取维修加固、拆除等解除危险措施。督促解除危险通知书提出立即停止使用意见的，房屋使用安全责任人应当及时撤离或者组织人员撤离。危及公共安全的，房屋使用安全责任人还应当及时设置明显的警示标志;对暂不能解除危险的，应当采取有效的安全防护措施。

　　区(县)人民政府房产主管部门应当跟踪督促、指导、协调房屋使用安全责任人采取解除危险措施，其他有关部门和街道办事处、镇(乡)人民政府应当予以协助。

　　Q3.发现违法装修应当如何处理?

　　依据：《南昌市房屋使用安全管理条例》第四十一条：

　　违反本条例第十五条规定，房屋使用安全责任人擅自拆改、变动建筑主体和承重结构，由区(县)人民政府城市管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　Q4.安全责任人未及时设立警示标志应当如何处理?

　　依据：《南昌市房屋使用安全管理条例》第四十四条：

　　违反本条例第十九条第二款规定，房屋使用安全责任人对于危险房屋未及时设置明显的警示标志或者采取有效的安全防护措施的，由区(县)人民政府房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，对个人处一百元以上一千元以下罚款，对单位处五千元处以上一万元以下罚款。

　　Q5.住宅室内装修进行哪些活动可以处以罚款?

　　依据：《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条：

　　住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

　　(一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款;

　　(二)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款;

　　(三)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款;

　　(四)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

　　Q6.城市房屋由谁负责安全检查?

　　依据：《城市危险房屋管理规定》第十五条：

　　房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。在暴风、雨雪季节，房屋所有人应做好排险解危的各项准备;市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查，并在当地政府统一领导下，做好抢险救灾工作。

　　Q7.经鉴定的危险房屋如何治理?

　　依据：《城市危险房屋管理规定》第十七条：

　　房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理;如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。

　　Q8.鉴定费用如何承担?

　　依据：《城市危险房屋管理规定》第十三条规定：

　　房屋经安全鉴定后，鉴定机构可以收取鉴定费。鉴定费的收取标准，可根据当地情况，由鉴定机构提出，经市、县人民政府房地产行政主管部门会同物价部门批准后执行。

　　房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请;经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担;经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。

　　Q9.什么原因造成事故的，房屋所有人应承担相应责任?

　　依据：《城市危险房屋管理规定》第二十二条、第二十五条规定：

　　因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：

　　(一)有险不查或损坏不修;

　　(二)经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。

　　给他人造成生命财产损失，已构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　Q10.什么原因造成事故的，使用人、行为人应承担相应责任?

　　依据：《城市危险房屋管理规定》第二十三条、第二十五条规定：

　　因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任：

　　(一)使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质;

　　(二)使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施;

　　(三)行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。

　　给他人造成生命财产损失，已构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　给他人造成生命财产损失，已构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　Q11.什么情况下，鉴定机构应承担相应责任?

　　依据：《城市危险房屋管理规定》第二十四条、第二十五条规定：

　　有下列情况的，鉴定机构应承担民事或行政责任：

　　(一)因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失;

　　(二)因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故;

　　(三)因拖延鉴定时间而发生事故。

　　给他人造成生命财产损失，已构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　Q12.拒不配合房屋安全隐患排查和整治或实施危害房屋结构安全的行为导致或可能导致人员、财产损失的，可能承担哪些法律责任?

　　依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十六条规定：

　　业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

　　依据：《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条规定：

　　建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

　　因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

　　依据：《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条等规定：

　　拒不配合或阻碍工作人员依法开展房屋安全隐患排查或采取解危措施等行为，可处警告或者二百元以下罚款;情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。若存在暴力抗拒等情节严重行为，甚至可能构成妨害公务罪等犯罪行为。

　　依据：《建设工程质量管理条例》第六十九条等规定：

　　涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，由行政主管部门责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款;房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。

　　依据：《中华人民共和国刑法》第一百三十七条规定：

　　建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

　　依据：《中华人民共和国刑法》第一百一十五条规定：

　　因管理责任人未尽安全管理义务，导致隐患房屋倒塌等危害他人生命财产安全，情况严重的，可构成危险方法危害公共安全罪，依法应处三年以上七年以下有期徒刑;情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

　　依据：《中华人民共和国刑法》第一百三十四条规定：

　　建设单位、施工单位或其他责任主体在生产、作业中违反有关安全管理的规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，将可能构成重大责任事故罪，依法应处三年以下有期徒刑或者拘役;情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。

　　依据：《中华人民共和国刑法》第二百七十七条规定：

　　以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。暴力袭击正在依法执行职务的人民警察的，从重处罚。