房企项目内拆迁还建增值税处理

问：在计算增值税时，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，允许扣除，对于安置房确认的拆迁补偿费是否扣除?政策原意是向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许扣除，因安置房确认的拆迁补偿费企业虽未支付，但也未收到房款，是否视为支付，准予扣除?

　　2021-01-28 河南省税务局答复：

　　根据财税[2016]140号第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　因此，营改增后，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。您企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

　　分析：

　　一、以上答复没有因果关系

　　还建房依规缴纳增值税，与不应确认拆迁费用在销售额扣除，两者是毫无关联的两项具体政策问题。不能以视同销售、可抵扣进项为条件，得出不应作销售额扣除的结论。

　　1、拆迁还建，属于两项交易行为，两类不同的涉税问题。其一，房企将还建房屋权属，转移给被拆迁单位或个人，应视同销售确认为增值税销售额;

　　其二，房企转移还建房屋权属，是为了取得开发土地使用权所付出的经济利益，应确认为支付拆迁补偿费的实物对价。

　　2、前者的条件，是视同销售问题。

　　2018-12-05 国家税务总局深圳市税务局《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之四)—房地产业》：“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，如开具发票的，应按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税;如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的，按照视同销售不动产计算缴纳增值税。

　　1、确认回迁安置房面积，主要依据经城市更新部门备案的拆迁补偿协议中房屋补偿约定的具体补偿标准或面积进行确认。

　　2、确定视同销售的销售额：

　　①实际回迁面积未超过拆迁补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格=建筑工程成本×(1+10%成本利润率)

　　②实际回迁面积超过拆迁补偿协议约定面积的部分，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定确定销售额并计算缴纳增值税。”

　　以开具发票为主，如需视同的，协议内面积按成本加10%利润，超协议面积按市场价，相当合理。

　　如可扣除销售额，不论如何计价，不影响增值税应纳税额。对于一笔视同销售额，同时等额扣除一笔销售额，不能理解为该还建房未计征增值税，因为实质所扣除的是依规可以扣除的拆迁补偿费，不违背立法精神。

　　3、后者的结果，是销售额扣除问题。

　　国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　二、被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票

　　应是指被拆迁人对被拆迁房屋及土地开具专票，即是对被拆迁房屋及土地的转让计税。

　　财政部 税务总局公告2020年第40号规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于财税〔2016〕36号附件3第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

　　实务中，政府部门拍卖该宗土地，约定由房企以还建房代为支付拆迁补偿费。仍属于政府部门(土地所有者)依法征收土地，向被拆迁单位或个人(土地使用者)支付资产的补偿费，属于免征增值税。

　　所以，招拍挂等合同或补充协议中，应注明由房企以还建房代政府部门支付拆迁补偿费的条款，以规避被拆迁资产计征增值税的争议。

　　问：按照财税[2016]140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费?

　　2019-10-08 宁波市税务局

　　答：一般是以货币支付所形成的拆迁补偿费，由于房产建成后的价格存在不确定性，一般是不支持的。建议具体业务联系主管税务局处理。

　　分析：

　　三、以货币支付所形成的拆迁补偿费

　　财税[2016]140号并未规定为货币形式，“拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料”，还建房的实物支付和取得，也是证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　如实物支付不可扣除，房企与被拆迁单位就要有一笔资金支付的过渡。

　　如，房企以汇票支付拆迁补偿费，被拆迁单位再以该汇票背书给房企购买房屋。对于房企，就是一笔销售额、一笔等额的拆迁补偿费可扣除。

　　宁波市局的考虑是先固定了拆迁补偿费金额，可扣除的金额是确定的。还建房的增值税计税销售额如偏低的，可依规调整，但不计入拆迁补偿费。同时，土地增值税的相关成本及可加计的基数也被固定了。这个思路还是很有道理的!