房地产企业预收房款财税处理

一、房地产企业平时收取的诚意金、认筹金和订金会计处理如下：

　　借：银行存款

　　贷：其他应付款

　　二、房地产企业于购房者签订房屋销售合同后：

　　(1)对于执行《小企业会计准则》以及未执行新收入准则的房地产企业，根据实际收到的房款以及之前收取的诚意金、认筹金和订金计入预收账款：

　　借：银行存款

　　借：其他应付款

　　贷：预收账款

　　(2)对于执行新收入准则的房地产企业：根据合同实际收到、之前收取的诚意金、认筹金和订金以及应预收但尚未收到的房款计入合同负债：

　　借：银行存款

　　借：应收账款

　　借：其他应付款

　　贷：合同负债

　　注意：房地产企业预售阶段属于预收款方式销售房地产项目，根据营改增36号文件规定的纳税义务时间，以及总局2016年第18号公告第二节“预缴税款”第十条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。18号公告规定房地产公司在收到预收款时预缴增值税。由于购房人延期付款或者按揭未及时到账等原因，房地产公司没收到预收款，根据纳税必要资金原则，18号公告明确规定只有在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，也就是说没收到预收款，此时无需预缴增值税。

　　《企业会计准则》只有在实际收到预收房款时，计入“预收账款”，按照计入的“预收账款”预缴增值税。而新收入准则对按照合同约定应收而未收到的房款也要计入“合同负债”，但对房款未收到的部分并不预缴增值税。

　　预交增值税时：

　　借：应交税费—预交增值税

　　贷：银行存款

　　注意：一般计税于增值税纳税义务发生后，将“应交税费—预交增值税”转入“应交税费—未交增值税”;一般纳税人适用简易计税的老项目，增值税的账务处理都是通过"应交税费-未交增值税"进行核算;小规模纳税人都是通过“应交税费—应交增值税”进行核算。

　　三、房屋交付时，(1)对于执行小企业会计准则以及未执行新收入准则的房地产企业：

　　借：银行存款

　　借：应收账款

　　借：预收账款

　　贷：主营业务收入

　　贷：应交税费一简易计税

　　或：应交税费—应交增值税(销项税额)

　　或：应交税费—应交增值税

　　(2)对于执行新收入准则的房地产企业：

　　借：银行存款

　　借：应收账款

　　借：合同负债

　　贷：主营业务收入

　　贷：应交税费一简易计税

　　或：应交税费—应交增值税(销项税额)

　　或：应交税费—应交增值税