浅论房产税试点之以地计征方法的设想

网络最新版房地产税改革试点城市包括：北京、深圳、上海、广州、天津、苏州、厦门、杭州、南京、福州等等。房产税的征收主要是针对多套住房或者超大面积的房屋以及非本地人购房的情况。房产税是国家对房产市场的调控手段之一。

　　目前已试点城市上海和重庆的主要计税方法

　　2011年1月28日，房产税开始在上海、重庆试点,方案不一。上海方案只针对增量,并给予户籍居民家庭一定免征额;重庆方案则偏重高档住房,涉及存量与增量。2014年1月28日，房产税试点满三年。不少专家表示，从试点效果来看，上海和重庆的试点存在一些制度缺陷。一方面，房产税的征收特点应是宽税基、低税率。但从两地的试点情况看，税基偏窄问题较为明显。窄税基应当对应高税率，但两地的实际税率明显偏低。另一方面，计税依据也与国际惯例不符。国际上一般以评估值为依据，而两地或以市场价格为依据，或以原始价格为依据。“对于上海和重庆的试点不能仅从财政收入和房价调控的角度去看，两地试点的最大成效在于‘制度破冰’。”财政部财政科学研究所所长贾康表示，这意味着地方税收体系建设迈出了重要的步伐，这对下一步深化分税制改革具有重要的探索意义。贾康认为，长期来看，“房产税”立法还是非常必要，不过先行先试也十分必要，“在做顶层设计和积极立法时，允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。”

　　一、上海

　　1.试点范围

　　试点范围为本市行政区域。

　　2.征收对象

　　除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

　　新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

　　居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市拥有的住房情况确定。

　　3.纳税人

　　纳税人为应税住房产权所有人。

　　产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

　　4.计税依据

　　计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

　　房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　5.适用税率

　　适用税率暂定为0.6%。

　　应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

　　上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

　　6.税收减免

　　(1)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

　　合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

　　本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

　　(2)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

　　(3)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　(4)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　(5)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　(6)其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

　　二、重庆

　　1.试点区域

　　试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(以下简称主城九区)。

　　2.征收对象

　　(1)试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为:

　　A.个人拥有的独栋商品住宅。

　　B.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

　　C.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

　　新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

　　(2)未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

　　3.纳税人

　　纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。

　　应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。

　　4.计税依据

　　应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。

　　独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。

　　属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。

　　5.税率

　　(1)独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。

　　(2)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

　　6.应纳税额的计算

　　(1)个人住房房产税应纳税额的计算。

　　应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

　　应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。

　　(2)免税面积的计算。

　　扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

　　纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

　　在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

　　7.税收减免与缓缴税款

　　(1)对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。

　　(2)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。

　　(3)因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。

　　试点的效果及反应

　　2013年1月27日，房产税在上海、重庆试点满两年。著名金融信托基金专家、经济学家孙飞做客财苑谈到，房产税效应已逐步显现，我国已具备开征房产税的大环境，开征房产税时机成熟，是大势所趋。孙飞认为，当前房产税改革推进的难点在于：房产税关系国计民生与利益均衡，利益博弈十分复杂;房产税改革的推进受到既得利益集团的强力阻挠;腐败分子坚决反对出台房产税;权贵资本拥有的房产远不止两套三套，也坚决反对房产税;房地产开发商由于利益问题也反对房产税;房产税的开征涉及公务人员的财产公开问题。

　　孙飞还认为，德国的房产税制度值得我国借鉴，德国具有严厉的房产税制度与调控方式，房价一直处于低位。房产税改革的条件已经具备，房产税税基范围、评估方式、征管办法等技术问题也有解决之道。现有房产流转环节的税种以及保有环节的税种都将被统一的房产税所取代，同时一些不合理的收费也将同时取消。政府要下决心，强力推进，房产税试点对首套房及基本自住性住房面积免征房产税没有争议，要通过扩大房产税改革试点范围，尽快向全国推行房产税。房产税对多套及中高端住宅征税就是最有指向性的调控方式，用这种经济手段调控房地产市场也更合理，房产税得到广泛推广后，限购政策可同时退出舞台。

　　房产税改革推进的关键

　　1.中央政府强力推进，落实顶层设计与制度保障。

　　2.加快房产税的相关立法与法制建设，做到有法可依。

　　3.明晰房产产权关系，建立健全全国联网的房产信息管理系统，确保房产产权登记的准确性。

　　4.理顺土地出让金与房产税的关系。

　　5.有效确定房产的评估值，有效认定评估技术与评估机构。

　　6.明确征税范围。

　　7.合理计税依据。

　　8.税率设定要具体问题具体分析。

　　9.要有税收优惠的制度设计。

　　10.要完善相关配套制度。

　　关于房价的五部分主要构成

　　第一部分土地成本占比：

　　根据2011年到2015年全国房地产行业的数据分析，土地出让金的成本占到了房价的43%左右;

　　第二部分开发建设安装的成本占比：

　　主要包括了建筑设计，后期的施工建材安装装修。绿化，管道，道路等占到约了28%。

　　第三部分企业的运营成本：

　　主要包括企业的管理成本，营销成本以及财务的成本占到了8.5%;

　　第四部分房地产企业的运营成本：

　　企业的所得税，增值税，营业税和附加税等等加在一块占到了13%左右;

　　最后第五部分：房地产企业的净利润其实只有7.5%左右，并不像我们很多人说的那么暴力。

　　在以上这些构成里边，我们可以看到土地的成本占比是最大的，而且动态变化也是最快的。税费的成本和低价加在一块儿占到了56%，基本上超过了一半，开发建设安装的成本弹性是最大的，不同的房地产企业由于谈判地位不同这一部分的支出了。差别较大，最后我们知道其实房地产企业平均利润的也大概在10%，这是微观的角度。

　　2017年全国商品房的销售收入一共是133700亿，九一年的属土地出让金和房地产相关的税费已经占到了房地产销售额的67%，大家可能听了之后觉得很多，但是在2011年到2015年之间更完整的数据的统计，这个比例甚至占到了80%。通过以上的分析，我们可以判断，从微观上来看，土地出让金和税费的收入占到了房价的56%，宏观上占到了70%甚至更高，然后那些建材和劳动力的成本，占到了房价的28%。

　　以地计征方法的设想

　　房地产中房产是有形的、处于折旧(自然损耗)和贬值状态，而地产部分是无形的、无自然损耗、一般处于增值状态。从上文分析到房地产价值中主要是土地使用权的价值，而且还存在公摊面积各地规定不统一的问题，因此以房面积和房价计算房产税不合理，也不方便，笔者建议本次房产税试点可按占用的土地面积、地段及土地成交价(或按地段直接确定土地使用权市场价格)比较合理，而且计征成本较低、计税方法简单、相对公平合理，且地价下降后相应减少税收负担，达到合理调整房价目的。

　　一、试点范围

　　试点范围为试点行政区域。

　　二、征收对象

　　征收对象是指本暂行办法施行之日起本行政区域居民家庭在本行政区域新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本行政区域居民家庭在本行政区域新购的住房(以下统称"应税住房")。

　　除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

　　新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

　　居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本行政区域拥有的住房情况确定。

　　三、纳税人

　　纳税人为应税住房产权所有人。

　　产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

　　四、计税依据

　　计税依据为参照应税住房的分摊面积乘于土地市场价格(或按地段直接确定土地使用权市场价格)确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的分摊面积乘于土地市场交易价格(或按地段直接确定土地使用权市场价格)作为计税依据。

　　房产税暂按应税住房的分摊面积乘于土地市场交易价格(或按地段直接确定土地使用权价格)的100-120%计算缴纳。

　　五、适用税率

　　目前现有试点适用税率暂定为上海0.6%(优惠税率0.4%)、重庆0.5%、1.2%，建议设定为0.6%、1.2%、1.8%。

　　不超过免征面积1倍的按0.6%计税、

　　超过免征面积1-2倍的按1.2%计税、

　　超过免征面积2倍的按1.8%按。

　　建议可按三级累进计征。

　　六、税收减免

　　(一)本行政区域居民家庭在本行政区域及新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房占地面积人均不超过10平方米(即免税住房占地面积，含10平方米，对应人均房屋面积约为60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过10平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

　　合并计算的家庭全部住房占地面积为居民家庭新购住房占地面积和其它住房占地面积的总和。

　　本行政区域居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房占地面积;对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房占地面积计算办法另行制定。

　　(二)本行政区域居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

　　(三)本行政区域居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　(四)符合国家和本行政区域有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本行政区域居住证并在本行政区域工作生活的，其在本行政区域新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　　(五)持有本行政区域居住证满3年并在本行政区域工作生活的购房人，其在本行政区域新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;持有本行政区域居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本行政区域居住证满3年并在本行政区域工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　(六)其他需要减税或免税的住房，由本行政区域政府决定。

　　(七)其他行政区域政府管辖的住房暂不列入计征范围，待上级部门统一规划。

　　(八)在适当时机应该将所有试点地区的个人房地产全部列入计征范围统计计算交纳房产税，试点结束之后全国的个人房地产全部列入计征范围。