关于小区公共收益涉税问题探讨

随着我国商品房建设的蓬勃发展，小区通过物业收取的公共部分收益如出租临时停车位收入、楼宇电梯出租投放广告已经是一笔不菲的收入，根据物业管理条例相关规定，需将公共收益的70%分给小区业主委员会，业主委员会取得物业分来的收入是否应该缴纳增值税、企业所得税，当业主委员会将收入分配给各业主时，业主是否需要缴纳增值税，是否需要代扣代缴个人所得税呢，某些税务机关要求业主委员会到税务机关代开发票或申请临时税务登记证自行申请发票开具，也要求业主依据不同性质分别缴纳企业所得税或个人所得税。此做法是否符合税收法律相关规定，是否有可操作性，笔者在此做个探讨。

　　业主委员会，是指在物业管理区域内，由业主大会选举产生，业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，并监督物业服务企业运作的民间性组织。在我国，业主委员虽依法成立，有自己的名称、组织机构、经营场所、章程，并可能有资金及财产，但目前并不是独立的民事主体资格，并不需要办理营业执照及税务登记证。

　　业主委员会取得的出租临时停车位收入、楼宇电梯出租投放广告收入，实质是业主委托业主委员会将小区临时停车位及楼宇电梯广告位出租给物业公司，再由物业公司转租的涉税行为，如根据国家税务总局公告2018年第28号关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告“第九条企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。”，业主委员会无民事主体资格，无需办理税务登记证，取得物业分来的涉税收入可能并不需要开具发票，但业主取得收入是持续的且可能并非小额，是需要开具发票的，但业主是分散的且多为个人，要求开具发票并不现实，极易造成国家税款流失。税务机关要求业主委员会开具发票的法律依据是《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”也是防止税款流失之举。但业主委员会开具发票的渠道只能是代开发票或办理临时税务登记证，临时税务登记证有效期也只有三个月到半年，业主委员会在办理开具发票的工作量可不谓不小。另外业主取得收入应依据不同性质分别缴纳企业所得税或个人所得税，但却无法要求业主委员会代扣代缴个人所得税，业主委员会无独立民事主体资格，扣了个人所得税也无处缴纳。再者业主委员会通常取得收入扣除工作经费后的净收益分配给业主，个人业主按何税目纳税也是难题。

　　鉴于业主委员会及个人业主普遍存在的现状，税务机关的纳税需求难以实现，笔者建议是否由国家赋予业主委员会独立的民事主体资格，参照合伙企业的模式，由业主委员会依法缴纳增值税，开具发票，扣除工作经费，计算正常生产经营所得，分配给业主时依据业主不同形态代扣代缴个人业主生产经营所得个人所得税，企业业主取得所得自行缴纳企业所得税。