尚未封顶的楼盘，房企可以提前确认收入吗

“房住不炒”的准绳已经拉紧，刚需家庭的购房计划终于可以提上日程!

　　黄金地段的楼盘经常会出现“万人摇号”的盛况，很多业主就想说为了抢占名额，想说没有封顶的楼盘也可以先交上定金购买，那么，在这样的开发现状下，开发商能否预售呢?

　　可以明确的答案是：楼盘没有封顶也是可以预售的，只要开发商满足预售条件的就行，也就是说只要开发商能办下来预售证，与楼盘的开发状态没有直接的关系。

　　如果购房者想要购买期房的话还需要看清预售证，并结合房管局的公示信息进行对比，以免买到没有预售证的期房。

　　业主的心踏实了，开发商在账务处理上可就犯了难!

　　很多房地产企业为了让财务报表看起来“美观”，直观的从数据上体现经营成果，因此会选择提前确认收入，增加经营收入。这里财务人员就会说，随着新收入准则的颁布和推行，严格按照收入确认“五步法”来确认，可否实现合规合法的核算与纳税呢?

　　首先，我们来看下新收入准则对于收入确认的“五步法”是怎么判定的。

　　第一步：识别与客户订立的合同

　　第二步：识别合同中的单项履约义务

　　第三步：确定交易价格

　　第四步：将交易价格分摊至各单项履约义务

　　第五步：履行各单项履约义务时确认收入

　　在明确收入确认的步骤之后，接下来我们来看一下房地产企业收入确认的基本原则。

　　(一)房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

　　1.采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

　　2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

　　3.采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

　　4.采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

　　(1)以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

　　(2)以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

　　(3)以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

　　(4)以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

　　5.待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

　　6.以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

　　在了解到常规的收入确认原则后，对于未封顶前的楼盘销售收入确认，实务中又有哪些处理方式呢?

　　第一种：以网签合同为准，按照合同约定付款节点进行收入确认

　　【特别提醒】支撑合同收入确认标准的相关资料，包含但不限于以下文件：

　　①销售台账明细表

　　②财务部门备份合同

　　③造价部门、预算部门提供预估毛利指标暂估成本

　　第二种：以双方协议约定为准，按照协议约定付款节点进行收入确认

　　该方式下，收入本质类似于意向金，最终落地为实际收入的概率较低。

　　最后，给大家对于新收入准则当中对于合同履约进度确定的数据来源做一个梳理：

　　①乙方上报工程量

　　②工程部审核进度

　　③监理报告体现进度数据

　　④成本核算部进度数据

　　对于收入的确认只有准确把握基本原则，方可在税法允许合理合法的范围内确认核算并纳税，从根本上规避财税风险。