房开项目商业用房不同运营模式的税负分析

房开项目商业用房不同运营模式的税负分析

　　房地产公司开发的商业用房，无论销售或自持，均不同程度涉及增值税、企业所得税、印花税、土地增值税、房产税等相关税费，对运营模式的选择直接影响整体税收负担，下面就商业用房自持和销售模式下税负进行分析。

　　01、自持和销售模式下的涉税分析

　　(一)自持物业模式

　　(1)自用情况下：

　　房产税：计税依据为应税房产原值×[1-(10%~30%)]，按照1.2%的税率计算;

　　城镇土地使用税：以占地面积作为计税依据，按年计算缴纳;

　　企业所得税：作为固定资产进行管理，每年依据房产原值按一定年限进行折旧处理，税法规定最低折旧年限20年。

　　(2)出租情况下：

　　增值税：以租金收入为计税依据;

　　城建税及附加：以实际缴纳的增值税为计税依据，实际税负(7%+3%+2%)(城市);

　　印花税：计税依据为合同金额的0.1%;

　　房产税：以租金收入为计税依据，按照12%的税率计算;

　　城镇土地使用税：以占地面积作为计税依据，按年计算;

　　企业所得税：租金收入扣除计提折旧等费用和税金及附加等金额为计税依据，税率25%。

　　(二)对外销售模式

　　无论销售给个人还是公司，在转让环节税负相同。

　　增值税：以销售收入为计税依据;

　　土地增值税：未做清算申报前，按预征率申报(河南省商业用房预征率4.5%)。清算申报后，以清算审核结论中确定的单位建筑面积成本费用和本次转让缴纳的城建税及附加为扣除项目，计算增值率，确定适用税率;

　　印花税：计税依据为合同金额的0.05%;

　　企业所得税：预售阶段按计税毛利率预缴申报，开发产品完工后，需进行收入成本结转，并按法定税率进行纳税申报。

　　02、两种模式异同点

　　1.相同点：无论是自持还是对外销售，商业用房所有权人必然都要承担房产税和城镇土地使用税。

　　2.自持出租模式下，对纳税金额影响较大的是增值税和房产税，而这两个税种均以租金收入为计税依据，因此租金收入是方案设计的关键点，需要综合平衡计算一次出租和转租方案的税负差异。

　　3.对外销售模式下，转让方税收负担取决于销售收入。如果受让方是公司，后续再转让可以考虑以股权转让方式实现不动产实际控制权转移。同时，在受让人持有环节，同样涉及房产税和城镇土地使用税，可以考虑适用小规模纳税人六税两费减免和小型微利企业所得税减免政策。下面，结合案例对以上分析进行说明：

　　案例：

　　某公司开发的商业用房房产市场价值10000万元，开发成本7000万元，租赁合同显示年租金250万元，三种方案：一是自持出租;二是销售给企业持有;三是销售给个人持有。

　　一、自持出租环节税费：

　　增值税：250/(1+9%)×9%=20.64万元

　　城建税及附加：20.64×(7%+3%+2%)=2.48万元

　　房产税：250/(1+9%)×12%=27.52万元

　　印花税：250×0.1%=0.25万元

　　企业所得税：250-350(按照20年计提折旧，每年350万元)-税金及附加(2.48+27.52+0.25)=-130.25，应纳税额为零

　　税费合计：50.89万元

　　二、销售环节税费

　　(无论销售对象是个人或是企业，销售环节税费相同)

　　1.卖方承担税费：

　　增值税：10000/(1+9%)×9%=825.69万元

　　城建税及附加：825.69×(7%+3%+2%)=99.08万元

　　土地增值税：按照核定征收测算10000/(1+9%)×8%=733.94万元

　　印花税：10000×0.05%=5万元

　　企业所得税：(10000-7000-99.08-733.94-5)×25%=540.50万元

　　税金合计：2204.21万元

　　2.买方承担税金：

　　契税：10000/(1+9%)×4%=366.97万元

　　印花税：10000×0.05%=5万元

　　税金合计：371.97万元

　　以上买卖双方承担税金共计：2576.18万元

　　三、持有并出租环节税费

　　1、销售给公司(由原房地产企业实际控制的公司)持有并出租：

　　增值税：250/(1+9%)×9%=20.64万元

　　城建税及附加：20.64×(7%+3%+2%)=2.48万元

　　房产税：250/(1+9%)×12%=27.52万元

　　印花税：250×0.01%=0.25万元

　　契税：10000/(1+9%)×4%=366.97万元

　　由于公司买进物业后，其购进成本=10000/(1+9%)+契税366.97万元=9541.28万元

　　按照20年计提折旧，则每年折旧额7000/20=477.06万元

　　企业所得税：租金250-(折旧477.06+房产税27.52+印花税0.25+城建税及附加2.48)=-257.31万元，应纳税额为零

　　税费合计：50.89万元

　　2、销售给股东个人再出租

　　增值税：250/(1+1%)×1%=2.48万元

　　城市建设税及附加：2.48×(7%+3%+2%)=0.30万元

　　个人所得税：247.53×80%×20%=39.6万元

　　房产税：247.53×12%=29.7万元

　　印花税：250×0.05%=0.125万元

　　税费合计：72.20万元

　　通过以上案例，可以看出，商业用房通过个人出租综合税负明显高于通过公司出租，销售后再出租综合税负最高。