超面积购房款的相关财税处理以及争议

对于房企安置房项目涉及的拆迁补偿，补偿的方式通常有：货币补偿、实物补偿和其他补偿。具体的补偿标准包括：

　　(一)被征收房屋价值的补偿;

　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　基于以上，本文探讨的是实物补偿方式下的超标准补偿情况，即被拆迁主体支付了超标准补偿面积差价款相关的财税处理。

　　土地增值税清算的口径，通常的做法是在相关补偿协议约定的补偿面积内，确认拆迁补偿费成本，同时确认视同销售，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。那么对于回迁户支付的补差价款，相关税收政策是如何约定的。

　　根据以上规定，“回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费”。可是对于超出补偿面积的超面积销售，是否也适用此政策呢?“回迁户支付给房地产开发企业的补差价款”是否有一个范围的界定呢?实务中，做法不一。

　　第一种方式：抵减拆迁补偿费

　　1、账务处理

　　(1)签订安置协议，收到补价款时：

　　借：银行存款(收到补价款)

　　贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

　　(2)交付安置房屋，结转收入时：

　　借：预收账款

　　贷：主营业务收入

　　应交税费——应交增值税(销项税额)

　　借：主营业务成本

　　贷：开发产品

　　2、税务处理

　　冲减开发成本，不涉及税金问题。

　　第二种方式：作为预收账款

　　1、账务处理：

　　(1)签订安置协议，收到补价款时：

　　借：银行存款(收到补价款)

　　贷：预收账款

　　(2)交付安置房屋，结转收入时：

　　借：预收账款

　　贷：主营业务收入

　　应交税费——应交增值税(销项税额)

　　借：主营业务成本

　　贷：开发产品

　　2、税务处理

　　(1)增值税：当期应预缴增值税额=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%，适用一般计税方法的，按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法的，按照5%的征收率计算。

　　(2)企业所得税：当期应预缴企业所得应纳税所得额=预收款/(1+适用税率或征收率)*预计利润率。

　　(3)土地增值税：当期应预缴土地增值税额=预收款/(1+适用税率或征收率)*预征率;另外一种简化的计税依据为：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

　　实务中，以上两种方式的处理方式都有涉及。

　　对于方式一，土地增值税的扣除成本减少，需要考虑减少成本后，土增税税负增加的可能性;

　　方式二，预收款部分需要交纳增值税和企业所得税，这两个税种的税负增加了，但同时土地增值税的成本扣除项是全额的。两种方式各有利弊，最终的税负率还是需要取决于具体的测算结果。

　　笔者认为，按照交易的实质来看，房企在补偿协议中约定了超面积部分的差价款，对于收取的面积差，由于计价方式是根据企业的同期同类的销售价格，故本质上属于销售，应确认为预收款，同时就取得的预收款项，根据相关税收政策，交纳增值税、企业所得税等。