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注册会计师考试 税法第十章房产税法、契税法和土地增值税法考点概括
尤半山
03-11
【注会税法知识点】
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第十章房产税法、契税法和土地增值税法
「考点1」房产税纳税义务人和征税范围
房产税纳税义务人和征税范围
纳税义务人 | 一般情形 | 征税范围内房屋产权所有人 | |
特殊情形 | 产权属于国家所有 | 经营管理单位缴纳 | |
产权属于集体和个人所有 | 集体单位和个人纳税 | ||
产权出典 | 承典人纳税 | ||
产权所有人、承典人不在房产所在地 | 房产代管人或者使用人纳税 | ||
产权未确定及租典纠纷未解决 | |||
无租使用其他单位房产 | 使用人纳税（按照房产余值） | ||
征税对象 | 房产 | ||
征税范围 | 城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村 | ||
「考点2」房产税税率、计税依据与应纳税额
房产税税率、计税依据与应纳税额的计算
（一）税率（比例税率）
情形 | 税率 |
从价计征 | 1.2% |
从租计征 | 12% |
对个人出租住房，不区分用途 | 4%（优惠政策） |
企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的 |
增值税：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
（二）计税依据
从价计征 | 一般规定 | 按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征 | |
房产原值 | ①房产原值是“账簿”中的房屋原价（不是折旧后的价值） ②无论会计上如何核算，房产原值都应当包含地价，包括为取得土地使用权支付的地价款、开发土地发生的成本费用等 ③房产原值应当包含与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 例如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 | ||
特殊规定 | 宗地容积率低于0.5 | 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价 | |
房屋改扩建 | 要相应增加房屋的原值 | ||
以房产投资联营 | 实质上承担风险的，按照余值从价计征 实际上属于出租的，按照租金从租计征 | ||
融资租赁房屋 | 自合同约定开始日的次月起（合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起）按照计税余值进行交税 | ||
地下建筑物 | ①如果是跟地上建筑物连为一体的地下建筑物，那么就跟地上建筑物一样纳税 ②如果是独立的地下建筑物，那就可以再进行一定的折算，其中工业用途房产，以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值，商业和其他用途的以房产原价70%-80%作为应税房产原值 | ||
从租计征 | 一般规定 | 按房产出租的租金收入计征 | |
特殊规定 | ①以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定 ②有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 | ||
【关联贴纸】地下建筑用地的城镇土地使用税：在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
（三）应纳税额计算
计税方法 | 计税依据 | 税率 | 税额计算公式 |
从价计征 | 房产余值 | 1.2% | 全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% |
从租计征 | 房屋租金 | 12%（4%） | 全年应纳税额＝租金收入×12%（或4%） |
【提示】考生们要注意，这里是1.2%税率是年税率，算出的是年税额。如果纳税人是年中取得房产，这个时候需要进行换算，换算成对应月份的税款金额。而12%和4%就是比例税率，不是年税率。
「考点3」房产税税收优惠和征收管理
房产税税收优惠
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位（如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园等），本身业务范围内使用的房产免征房产税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
4.个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
5.经财政部批准免税的其他房产：
（1）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征房产税。
（2）按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
（3）经营公租房的租金收入，免征房产税。
6.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用房产，免征房产税。
7.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
8.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征房产税。
9.房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。
10.为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产免征房产税。
房产税征收管理
纳税义务起始时间 | 将原有房产用于生产经营 | 从生产经营之月起 （只有这一个“当月”，其他都是次月） |
自行新建房屋用于生产经营 | 从建成之次月起 | |
委托施工企业建设的房屋 | 从办理验收手续的次月起 | |
购置新建商品房 | 自房屋交付使用之次月起 | |
购置存量房 | 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 | |
出租、出借房产 | 自交付出租、出借房产之次月起 | |
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房 | 自房屋使用或交付之次月起 | |
纳税义务终止时间 | 纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末 | |
纳税期限 | 实行按年计算，分期缴纳的征收办法 具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定 | |
纳税地点 | 房产所在地 | |
征收机关 | 对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳 | |
「考点4」契税纳税义务人和征税范围
契税纳税义务人和征税范围
纳税义务人 | 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 | |
征税对象 | 中华人民共和国境内转移土地、房屋权属。 | |
征税范围 | 国有土地使用权出让 | 受让者应向国家缴纳出让金。 |
土地使用权转让 | 土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。 | |
房屋买卖 （2022年调整） | ①以作价（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等 ②以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等 税务机关核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。 以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。 ③买房拆料或翻建新房，应照章征收契税 | |
房屋赠与 | ①房屋的受赠人要按规定缴纳契税 ②对于继承法规定的法定继承人继承土地、房屋权属的，不征收契税 ③非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地房屋权属，要征收契税 | |
房屋互换 | —— | |
【提示】
房屋赠与这里要注意，对于法定继承人，只有通过继承取得房屋权属，不征收契税。若是通过赠与取得，还是要缴纳契税的。
「考点5」契税税率、应纳税额计算
契税税率、应纳税额计算
（一）税率
契税实行3%～5%的幅度比例税率。（具体由省、自治区、直辖市人民政府确定）。
对个人购买90平米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征收契税。
（二）应纳税额计算（2022年调整）
应纳税额=计税依据×税率
情形 | 计税依据 | |
出售和买卖 | 转移合同成交价格 | |
赠与及其他没有价格的转移 | 参照市场价格核定 | |
土地使用权、房屋互换 | 价格差额（支付差价的一方交税） 等价交换免契税 【提示】适用于不动产之间互换 | |
土地使用权出让 | 土地出让金、土地补偿费、安置补助费等支付的对价 | |
土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让 | 承受方应交付的总价款 | |
承受已装修房屋 | 承受方应交付的总价款（包括装修费） | |
划拨方式取得土地使用权 | 先以划拨方式取得，后改为出让方式重新取得 | 补缴土地出让金 |
先以划拨方式取得，经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的 | 补缴土地出让金+转移合同成交价格 | |
先以划拨方式取得，经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的 | 转移合同成交价格 | |
房屋附属设施 | 不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动 | 不征收 |
承受的房屋附属设施单独计价 | 按照适用税率征收 | |
承受的房屋附属设施与房屋统一计价 | 适用与房屋相同税率 | |
「考点6」契税税收优惠和征收管理
契税税收优惠和征收管理
税收优惠 | 免征 | ①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施 ②非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助 ③承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产 ④婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属 ⑤夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更（2022年新增） ⑤法定继承人通过继承土地、房屋权属 ⑥依法规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属 【提示】以下均为2022年新增： ⑦城镇职工按规定第一次购买公有住房 公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。 ⑧外国银行分行按照相关规定改制为外商独资银行(或其分行)，改制后的外商独资银行(或其分行)承受原外国银行分行的房屋权属的 ⑨军队离退休干部住房由国家投资建设，军队和地方共同承担建房任务，其中军队承建部分完工后应逐步移交地方政府管理，免征军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税。 ⑩信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息。 ⑪财政部从中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行（以下简称国有商业银行）无偿划转了部分资产（包括现金、投资、固定资产及随投资实体划转的贷款）给中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司（以下简称金融资产管理公司），作为其组建时的资本金。上述金融资产管理公司按财政部核定的资本金数额，接收上述国有商业银行的资产，在办理过户手续时，免征契税。 ⑫经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行，信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权发生的权属转移免征契税。 ⑬对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。 ⑭对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。 ⑮棚户区改造中，经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源。 ⑯进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属。 农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会，村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属。 ⑰对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房。 ⑱2021年1月1日至2023年12月31日，公租房经营管理单位购买住房作为公租房 ⑲2021年1月1日至2023年12月31日，饮水工程运营管理单位为建设饮水工程承受土地使用权。 ⑳2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务。 |
免征或减征（省、自治区、直辖市可以决定） | ①因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属 ②因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属 | |
2022年新增契税其他税收优惠政策 | ①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征 收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（北京市、上海市、广州市、深圳市不实施该项规定，采用当地规定的契税税率3%） ②自2021年1月1日起至2023年12月31 H,为支持企业、事业单位改制重组，优化市场环境，契税优惠政策规定如下。 a.企业改制。 企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更 为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%,且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公 司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 b.事业单位改制。 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征 契税。 c.公司合并。 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主 体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 d.公司分立。 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司， 对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。 e.企业破产。 企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业 抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡 按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定, 与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、 房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合 同的，减半征收契税。 f.资产划转。 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土 地、房屋权属的单位，免征契税。 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公 司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有 限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。 g.债权转股权。 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 h.划拨用地出让或作价出资。 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。 i.公司股权（股份）转让。 在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不 发生转移，不征收契税。 上述所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。所称投资主体存续，是指原改制重组企业、事业单位的出资人必须存在于改制重 组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。所称投资主体相同，是指公司分立前后 出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。 | |
征收管理 | 纳税义务发生时间 | 纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天 纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。 |
纳税期限 | 在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。 | |
纳税地点 | 土地、房屋所在地。 |
「考点7」土地增值税纳税义务人和征税范围
（一）纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
（二）征税范围
1.属于征税范围的情况
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
土地增值税的基本征税范围包括：
①转让国有土地使用权；
②地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
③存量房地产买卖。
【彬哥解读】出让国有土地使用权是土地使用权的一级市场买卖，也就是国家作为卖家，不征收土地增值税，因为国家给自己缴纳土地增值税，相当于把钱从左口袋倒到右口袋，是无用之功；但企业和个人从一级市场取得土地使用权之后再转让，这就属于土地增值税征税范围了。
2.特殊征税范围
土地增值税的特殊征税范围包括：
【考点收纳盒】不同税种赠与免税情形
税种 | 免税情形 | 征税情形 |
增值税 | ①涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹 ②无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人 ③房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权 | 赠与其他人 |
土地增值税 | 房地产的继承、赠与给直系亲属或承担直接赡养义务人或公益事业 | 赠与其他对象 |
个人所得税 | ①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； ②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人； ③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人 | 赠与其他人 |
契税 | 法定继承人通过继承取得 | 赠与都征税 |
「考点8」土地增值税扣除项目和应纳税额计算
土地增值税税率、应税收入与扣除项目
（一）税率
土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
土地增值税四级超率累进税率表单位：%
级数 | 增值额与扣除项目金额的比率 | 税率 | 速算扣除系数 |
1 | 不超过50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 超过50%－100%的部分 | 40 | 5 |
3 | 超过100%－200%的部分 | 50 | 15 |
4 | 超过200%的部分 | 60 | 35 |
（二）应税收入的确定
土地增值税纳税人转让房地产取得的应税收入（不含增值税收入），应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，主要包括以下三类：货币收入、实物收入、其他收入。
（三）扣除项目的确定
转让方式 | 扣除项目 | 具体项目 |
直接转让土地使用权 | 扣除项目（2项） | ①取得土地使用权所支付的金额 ②与转让土地使用权有关的税金 |
转让新建房屋 | 房地产企业 （5项） | ①取得土地使用权所支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目（仅针对房地产） |
非房地产企业 （4项） | ||
存量房的买卖 | 扣除项目（3项） | ①房屋及建筑物的评估价格 ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 ③转让环节缴纳的税金 |
1.新房扣除项目
扣除项目 | 具体规定 | |
取得土地使用权所支付的金额 | ①取得土地使用权支付的地价款 ②在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，是指按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税等（不含印花税） | |
房地产开发成本 | 包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 | |
房地产开发费用 | 能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明 | 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 |
不能按房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明 | 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 | |
对利息的要求 | ①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额 ②不包括加息、罚息 | |
与转让房地产有关的税金 | 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。 | |
财政部规定的其他扣除项目 | 适用范围：从事房地产开发的新建房转让 可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% ①该项政策是房地产企业专属，非房地产企业不得享受 ②如果房地产企业直接转让土地使用权，则不得加计扣除 | |
【彬哥解读】
①扣除项目计算时，要按比例扣除（与开发比例、销售收入比例匹配）。
②在计算开发费用时，不论题目中告诉销售费用、管理费用、财务费用为多少，都不使用这三种费用的数据，而是按照上述表格中2种方法来计算。
③注意房地产企业和非房地产企业可以扣除的税金是不一样的，因为对于房地产企业，印花税已经计入管理费用，故在扣除税金中，不再包括印花税。
2.旧房的扣除
扣除项目 | 具体规定 | |
旧房及建筑物的评估价格 | 有评估价格 | 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 重置成本价：指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、层次、结构、建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。 |
无评估价格，但有购房发票 | 按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除： 评估价格＝发票所载金额×（1＋年限×5%） | |
①计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年 ②对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数 | ||
无评估价格，无购房发票 | 税务机关实行核定征收。 | |
支付的地价款或出让金 | 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。 | |
转让环节缴纳的税费 | 按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金，包括印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、契税，不包括增值税。 | |
【考点收纳盒】转让房地产过程中税款的缴纳
转让方 | 增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业（或个人）所得税 |
承受方 | 契税、印花税 |
土地增值税应纳税额计算
应纳税额=增值额×税率-总扣除×速算扣除系数
（一）增值额的确定
土地增值额＝转让收入－扣除项目金额
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
①隐瞒、虚报房地产成交价格；
②提供的扣除项目金额不实；
③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由。
（二）应纳税额的计算方法
计算土地增值税的步骤和公式，如下图所示。
「考点9」房地产开发企业土地增值税清算
房地产开发企业土地增值税清算
（一）清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）清算条件和清算时间
种类 | 谁清算 | 清算条件 | 清算时间 |
应当清算 | 纳税人应当清算 | ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的 ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的 ③直接转让土地使用权的 | 满足条件之日起90日内到主管税务机关办理 |
可以清算 | 税务机关可要求纳税人清算 | ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 ②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕 ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 ④省税务机关规定的其他情况 | 接到主管税务机关下发的清算通知起90日内到主管税务机关办理清算 |
（三）清算应税收入的确认
1.清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以签订的销售合同所载售房金额及其他收益确认收入。
2.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（四）清算的扣除项目规定
据实扣除 | 开发项目配套公共设施 | 配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施： ①建成后产权属于全体业主所有的，无须确认收入，其成本、费用可以扣除 ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，无须确认收入，其成本、费用可以扣除 ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用 |
销售已装修的房屋 | 装修费用可以计入房地产开发成本。 | |
扣留的质量保证金 | 根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。 | |
拆迁安置 | ①回迁户补差价款：房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费 ②货币安置拆迁：房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 | |
核定扣除 | 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的。 | |
不可扣除 | 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 | |
预提费用 | 除另有规定外，不得扣除。 | |
质量保证金 | 建筑安装施工企业就扣留的质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 | |
土地闲置费 | 逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 | |
（五）土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为：
①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
④符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
核定的征收率：核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
「考点10」土地增值税税收优惠和征收管理
土地增值税税收优惠和征收管理
（一）税收优惠
①建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免税。
②因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
③因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
④对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免税。
⑤对个人销售住房，暂免征收土地增值税。
（二）征收管理
1.纳税地点
纳税人 | 转让的房地产坐落地与其机构（居住）所在地是否一致 | 纳税地点 |
法人 | 一致 | 办理税务登记的原管辖税务机关 |
不一致 | 房地产坐落地税务机关 | |
自然人 | 一致 | 住所所在地税务机关 |
不一致 | 办理过户手续所在地税务机关 |
2.纳税期限
合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关申报纳税。
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